Чтобы понять, что происходит сегодня в мировой экономике, необходимо сначала сделать небольшой экскурс в историю.

С чего начался кризис 2008-2009 годов?

С чего начался кризис 2008-2009 годов? Многие сегодня ошибочно думают, что он начался с банкротства четвёртого по размеру американского инвестиционного банка Lehman Brothers. На самом деле, к 15 сентября 2008 года, когда банк подал заявку о защите от кредиторов, согласно главе 11 кодекса США о банкротстве, американский фондовый рынок снижался уже в течение года (смотри график "Индекс S&P500"). Почему же снижался рынок ценных бумаг? Спусковым крючком для снижения фондовых индексов стали проблемы на американском рынке жилой недвижимости. Но и эти проблемы были лишь следствием.

Настоящей первопричиной кризиса было тотальное перепроизводства долга (смотри статью "Нынешний кризис – это кризис перепроизводства долга. И он ещё не закончился"). Американцы за несколько предыдущих десятилетий на фоне постоянно снижающейся инфляции и снижающихся процентных ставок по кредитам набрали огромное количество кредитов. Поэтому, когда "Федеральная резервная система" (ФРС) в 2004 году внезапно начала поднимать ставки (смотри график "Effective Federal Funds Rate"), американцы уже не могли брать новые кредиты по новым, постепенно растущим, ставкам. Поэтому, начали снижаться продажи новых домов (смотри график "Продажи новых домов в США").

Также американцы уже не могли одновременно, и поддерживать своё потребление на прежнем уровне, и обслуживать ранее взятые кредиты по новым, постепенно растущим, ставкам. В начале 2008 года американцам приходилось отдавать более 13% своих доходов на погашение кредитов (смотри график "Доля платежей по всем кредитам в доходах домохозяйств США"). От чего-то им пришлось отказываться. Они начали отказываться платить по кредитам. В том числе и по ипотечным кредитам. К 2008 году дефолты по ипотечным кредитам приобрели массовый характер.

Все нулевые года Lehman Brothers активно наращивал ипотечное кредитование. Это направление бизнеса тогда казалось банкирам выгодным и надёжным. Сегодня это направление кажется выгодным и надёжным уже российским банкирам. Ха-ха-ха. Но мы отвлеклись. В 2008 году портфель ипотечных кредитов Lehman Brothers составлял уже 680 млрд долларов. При этом собственный капитал у банка был всего 22,5 млрд долларов. При такой структуре активов банка снижение стоимости портфеля кредитов всего на 3,5% полностью лишало банк всего капитала, и делало его банкротом. Именно это и произошло в итоге.

С чего начнётся кризис в 2022 году? С недвижимости США?

А теперь постепенно возвращаемся в день сегодняшний. В ходе прошлого мирового экономического кризиса (с 2007 года по 2011 год) американская недвижимость подешевела примерно на четверть. К концу 2016 года цены восстановились до докризисного уровня. А в прошлом году цены на американскую жилую недвижимость поистине рванули в космос (смотри график "Индекс Case-Shiller").

Почему? В том числе и потому, что ставки по ипотечным кредитам в 2020 году достигли абсолютного минимума за всё время наблюдений. К концу года средняя ставка по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет снизилась до 2,17% годовых, а по кредиту на 30 лет – до 2,66% годовых (смотри график "Процентные ставки по ипотечным кредитам в США").

Прошу отметить, что наклон кривой цен на американскую жилую недвижимость сегодня даже круче, чем он был перед прошлым кризисом. А сами цены взлетели гораздо выше, чем перед прошлым кризисом.

Результатом безумного роста цен стало крепнущее каждый месяц мнение американцев о том, что сейчас "Плохое время для покупки дома" и "Хорошее время для продажи дома". Мысль о том, что сейчас плохое время для покупки дома, со всей неизбежностью приводит к снижению продаж новых домов (график выше).

Ситуацию на американском рынке жилой недвижимости может ухудшить ещё больше ФРС своими планами по повышению процентных ставок. Сегодня участники финансовых рынков считают, что ставки начнут повышаться уже в следующем году.

Итак, что мы имеем на сегодняшний день? Фантастический взлёт цен на американскую жилую недвижимость. Падение продаж новых домов. Неизбежный рост процентных ставок по ипотечным кредитам на американскую жилую недвижимость в 2022 году.

К чему могут привести эти три фактора, вместе взятые? Даже по отдельности каждый из указанных факторов нависает дамокловым мечом над ценами на американскую жилую недвижимость. А уж три фактора, вместе взятые, делают падение цен практически неизбежным.

Из практики известно, что чем выше взлетаешь – тем больней падать. В прошлый раз падение цен на американскую жилую недвижимость сначала привело к кризису во всех отраслях, связанных с американской недвижимостью. Дальше кризис распространился на всю американскую экономику. Немного погодя кризис распространился на всю мировую экономику.

Что может произойти на этот раз, когда цены будут падать с более высоких уровней, даже страшно подумать. Впрочем, всё уже давно придумано. Анализ экономических циклов, и, в частности, циклов Кондратьева, неизбежно приводит к выводу о скором наступлении экономической депрессии в мировом масштабе.

С чего начнётся кризис в 2022 году? С недвижимости Китая?

Но, что ещё хуже, на роль спускового крючка, что даст старт экономической депрессии в мировом масштабе, претендует не только американская недвижимость. В этом деле образовалась самая настоящая конкуренция. На роль нулевого пациента, с которого начнётся эпидемия будущего кризиса, претендует также китайский рынок недвижимости.

Уже некоторое время ходят устойчивые слухи о предстоящем в ближайшем будущем банкротстве второго по величине китайского девелопера Evergrande. Который, в случае банкротства, потянет за собой на дно всех, кто, так или иначе, связан с китайским рынком недвижимости.

Оптимисты считают, что возможное банкротство Evergrande нельзя даже сравнивать с банкротством Lehman Brothers. Потому что размер проблем китайской компании примерно в два раза меньше проблем американского банка (300 млрд долларов против 700 млрд долларов). К сожалению, эти оптимисты не учитывают некоторых существенных деталей сложившейся ситуации.

К сожалению, Evergrande не единственная проблемная компания в секторе китайской недвижимости. Доказательством этого служит поведение китайских долларовых мусорных облигаций, доходность которых уже доросла до значений, достигнутых в предыдущий кризис (смотри график "China junk bonds").

Проблемы на рынке китайской недвижимости изначально возникли, потому что китайские власти вдруг решили "навести порядок" в хаотичных, как они считали, рыночных отношениях. Но, как это обычно бывает в автократических режимах, власти повели себя, как слон в посудной лавке. Американский инвестиционный банк Goldman Sacks со ссылкой на Centaline недавно сообщил, что с начала 2021 года центральными и местными органами власти Китая было принято более 400 новых нормативных актов, которые направлены на ограничение активности на рынке жилья. Включая предложение, спрос, финансирование, кредитное плечо и меры по контролю над ценами.

Сам же китайский рынок недвижимости (в широком понимании) имеет настолько огромные размеры, что вполне способен похоронить всю мировую экономику под своими обломками. Рыночная стоимость китайской жилой недвижимости составляет 62 трлн долларов, или 62% благосостояния домохозяйств. Рыночная стоимость китайских облигаций составляет 19 трлн долларов, рыночная стоимость китайских акций – 13 трлн долларов. Для сравнения, соответствующие цифры для американского рынка равны, соответственно, 34 трлн долларов, 48 трлн долларов, 47 трлн долларов. Для сравнения, соответствующие цифры для японского рынка равны, соответственно, 10 трлн долларов, 14 трлн долларов, 7 трлн долларов (смотри график "Сравнение китайского рынка недвижимости с другими мировыми активами").

Но и это ещё не всё. Китайский рынок недвижимости во всём своём многообразии, с учётом мультипликативных эффектов, занимает огромную долю в китайском валовом внутреннем продукте (ВВП). По данным Goldman Sacks, в 2018 году эта доля составляла 30,1% (смотри таблицу "Доля строительства и услуг в сфере недвижимости в китайской экономике"). При том, что непосредственное строительство зданий жилой недвижимости занимало скромные 3,6%.

Выводы

Или новый мировой экономический кризис может начаться с проблем на китайском рынке жилой недвижимости. Или новый мировой экономический кризис может начаться с проблем на американском рынке жилой недвижимости, как это было в 2008 году. В любом случае кризис неизбежен, потому что, и китайский рынок жилой недвижимости, и американский рынок жилой недвижимости, перегреты.