В последние месяцы стало принято охать и ахать по поводу невероятного и фантастического роста цен на недвижимость в России в рублях. В рублях, Карл! И это после всего, что сотворил рубль с сбережениями россиян за последние 30 лет. Напомню, что за это время рубль обвалился к доллару в 100 000 раз. Все ли помнят, что 1 января 1998 года у рубля отрезали три нуля? То есть, на самом деле, сейчас доллар стоит не 74 рубля за доллар, а 74 000 рублей за доллар. Все ли помнят, что в конце 80-х годов прошлого века официально один доллар был равен 0,7525 рубля? Вот и получается, что за 30 лет рубль обвалился к доллару в 100 000 раз.

Поэтому, на такой дорогой товар, как недвижимость, цены нужно мерить в более устойчивой валюте, чем российский рубль. Цены нужно мерить исключительно в валюте. Например, в долларах.

Как же изменялись в России цены на недвижимость в долларах? Лучшая статистика на эту тему существует по Москве. В целом по России статистика, конечно, тоже существует. От "Росстата". Но она какая-то куцая и потому мало информативная. Ибо квартальная. По Москве же доступна ежемесячная статистика. По данным irn.ru, московская недвижимость в апреле 2021 года выросла по сравнению с апрелем 2020 года на 17,1% до 2 852 долларов за квадратный метр. На семнадцать процентов в долларах, Карл!

Так что же получается – все эти охи и ахи имеют под собой солидное основание? Это, смотря с какой стороны посмотреть. Для начала надо вспомнить, что в апреле прошлого года некоторые отрасли российской экономики практически остановились. В том числе остановилась регистрация сделок с недвижимостью. Неудивительно поэтому, что цены на недвижимость попросту рухнули (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве"). Так что двузначный рост цен на недвижимость в долларах в нынешнем апреле – это всего-навсего эффект низкой базы. Лучше сравнивать нынешний год с докризисным. По сравнению с апрелем докризисного 2019 года цены на московскую недвижимость в нынешнем апреле выросли на 5,8%. Надо учесть ещё, что это рост за два года. Хотя, почти три процента в год в долларах – это тоже немало.

Но погодите охать и ахать вслед за основной массой экспертов и комментаторов. Если вы посмотрите на приведённый выше график ещё раз, и внимательно, то с удивлением обнаружите, что с 2008 года по настоящее время цены на московскую недвижимость рухнули более чем в 2 раза. В октябре 2008 года средняя цена квадратного метра жилья в Москве равнялась 6 111 долларов. А сейчас всего 2 852 долларов.

Но ещё более интересно взглянуть на поведение цен на американскую недвижимость. За тот же период времени, с 2008 года по настоящее время цены на американскую недвижимость выросли в 1,5 раза – с 158,33 пунктов в октябре 2008 года до 241,13 пунктов в феврале 2021 года (более свежих данных пока нет) (смотри график "Индекс Case-Shiller U.S. national home price index").

Особенно наглядно будет видна разница в направлениях движения рынка недвижимости в России и в США за прошедшие годы, если принять октябрь 2008 года, когда этот рынок в Москве достиг абсолютного максимума за весь период наблюдения, за точку отсчёта, равную 100% (смотри график "Динамика средней цены жилья в Москве и в США").

Напомню тем, кто это забыл, что в 2008-2009 годах случился очередной мировой экономический кризис. Поэтому, неудивительно, что американский рынок недвижимости в эти года снижался. Снижение это продлилось до начала 2012 года. Но уже в конце 2016 года американский рынок недвижимости полностью восстановился до докризисных значений. И продолжил расти дальше. В прошлом году этот рост даже ускорился. Рынок явно начинает перегреваться.

И совсем иная ситуация складывается в России. Движение долларовых цен на недвижимость в Москве после 2008 года на первый взгляд кажется хаотичным. Но только на первый взгляд. Если же наложить на один график цену недвижимости и цену на нефть, то всё становится понятным и прозрачным (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве и цена на нефть"). Зависимость цены недвижимости в Москве, и, шире – в России, от цены на нефть (коэффициент корреляции) составляет на сегодня 83,1%. Так что, чем больше цена на нефть на мировом рынке – тем выше цены на недвижимость в России. Последний год нефть растёт в цене – следом растёт в цене и российская недвижимость.

Но этот рост всё равно не идёт ни в какое сравнение с ростом цен на недвижимость в США.