Председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме призвала "своевременно" свернуть программу льготной ипотеки: "Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья".

В последнем "Обзоре финансовой стабильности" Банк России продолжил обосновывать необходимость сворачивания программы льготной ипотеки: "Развитие ипотеки обладает большим потенциалом (учитывая, что менее 6% населения в России имеют ипотечные кредиты), увеличению её доступности способствует снижение процентных ставок. Однако если рост ипотеки не будет поддержан увеличением предложения от застройщиков, то результатом может стать рост цен на недвижимость, снижение доступности жилья и повышение закредитованности граждан. По этой причине Банк России поддерживает ограниченный срок действия государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотеке".

Что-то подсказывает, что слово "своевременно" в данном случае следует понимать в смысле "как можно быстрее". Желательно уже вчера. Потому что страх пузырей (злые языки назвали это эбуллиофобией, что не совсем корректно, так как эбуллиофобия – это страх исключительно мыльных пузырей) преследовал руководство центробанка уже давно. Приведём лишь некоторые цитаты Эльвиры Сахипзадовны разных времён: "Мы знаем многие страны, [где появлялись ипотечные] "пузыри", и нам, конечно, ни в коем случае нельзя этого допустить" (17 июля 2018 года); "Нам надо расти таким образом, чтобы не создавать рисков и не создавать основ для ипотечного пузыря, который может представлять угрозу в целом для финансовой системы" (31 января 2019 года); "Нам надо развивать хорошую, качественную ипотеку, чтобы не накапливались ипотечные пузыри" (1 апреля 2019 года); "Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья" (25 ноября 2020 года).

Правду ли говорит регулятор или что-то недоговаривает? Или даже обманывает? Если обманывает, то кого? Может быть, данная ситуация лучше всего описывается словами Пушкина: "Обмануть меня не трудно! Я сам обманываться рад!"? Давайте разбираться.

Цены

Банк России в своих доводах основной упор делает на рост цен. Рассмотрим этот довод регулятора подробнее.

Опять на горизонте маячит столь любимая Банком России инфляция. Зацикленность нашего центробанка на инфляции, и только на инфляции, стала уже притчей во языцех. Он по-прежнему не может думать ни о чём, кроме инфляции. Она, и только она, находится на первом месте. Только инфляция, всегда инфляция, ничего кроме инфляции. Ничто не способно уменьшить степень фанатизма регулятора в отношении инфляции. Перефразируя известную фразу, на стенах ЦБ можно начертать следующий девиз: "Inflation, inflation, über alles".

В рублях цены на недвижимость в России в 2020 году действительно сильно выросли. Об этом разве что из каждого утюга не кричали. Но что стало истинной причиной такого роста цен? Сам регулятор (и большинство комментаторов вслед за ним) считает главной причиной рост спроса, за которым не поспевает рост предложения. А рост спроса, по мнению регулятора, вызван как раз той самой программой льготной ипотеки. На первый взгляд, всё стройно и логично. Всё, как в правильных, толстых и умных, книжках по маркетингу написано. Читайте Филипа Котлера (Philip Kotler), он врать не будет.

На самом деле, в России смотреть надо не на цены в рублях, а на цены в долларах. Ибо всё в нашей стране зависит от нефти-матушки (смотри статью "Роль системных либералов в экономическом росте в России в начале нулевых близка к нулю. Всё дело в нефти"). А она, как известно, котируется в долларах.

Когда вы что-то измеряете, делать это надо качественным инструментом, а не слонами, обезьянами, или даже попугаями, как это происходило в мультфильме "38 попугаев". Измерять цены в рублях, когда сам рубль сегодня здесь, а завтра там – это означает обманывать самого себя. Измерять все цены надо в более твёрдой и надёжной валюте. В нашем случае – в долларах.

Так вот, в долларах цена на недвижимость в 2020 году в России падает (смотри графики "средняя цена квадратного метра в Москве" и "средняя цена квадратного метра в России"). В Москве с января по октябрь цена квадратного метра рухнула аж на 15,5% в долларах.

Почему же растёт цена на недвижимость в рублях? Потому что рубль падает к доллару сильнее, чем падает цена на недвижимость в долларах. Как говаривал один выдающийся экономист: "Раньше продавали товар, который стоил один доллар, а получали за него 32 рубля. А теперь товар продали на доллар, а получили 45 рублей. Доходы бюджета увеличились". Вот и цены на недвижимость увеличились в рублях.

Отсюда напрашивается вывод: копить деньги на покупку недвижимости следует исключительно в долларах, но никак не в рублях.

Закредитованность

Идём дальше. Банк России упомянул повышение закредитованности граждан. Рассмотрим и этот довод регулятора подробнее.

Сначала я буду очень страшно пугать. Банк России в "Обзоре финансовой стабильности" зафиксировал новый абсолютный рекорд показателя долговой нагрузки (ПДН) населения – 11,12% (смотри график "Показатель долговой нагрузки"). Показатель определяется как объём обязательных платежей по кредитам в процентах от располагаемых доходов. Показатель рассчитывается на домохозяйство, то есть на семью. То есть, закредитованность россиян растёт.

Одиннадцать процентов – это много или мало? Казалось бы, цифра не большая. Подумаешь, всего одиннадцать процентов своего дохода семья отдаёт в счёт погашения кредитов. Чуть больше церковной десятины. Однако, как всегда, дьявол прячется в деталях.

Проблема кроется в методологии подсчёта долговой нагрузки. При подсчёте учитывается доход всех российских семей, в том числе тех, кто не имеет никаких кредитов. Соответственно, значение показателя является заниженным относительно долговой нагрузки по семьям, имеющим хотя бы один кредит. А если кредит не один, а несколько, то ситуация у таких семей становится катастрофической. В предыдущем "Обзоре финансовой стабильности" центробанк раскрыл долю кредитов с ПДН более 80% – она составляет 23%. Чуть менее четверти всех должников платят по своим кредитам более 80% своих доходов. Такие кредиты регулятор вполне логично объявил более рискованными. В Банке России обоснованно считают, что "таким заемщикам с большой вероятностью понадобятся реструктуризации".

Зайдём с другой стороны. Чтобы понять, много или мало эти самые одиннадцать процентов, надо их с чем-то сравнить. Иначе получается некий сферический конь в вакууме. Давайте сравним закредитованность россиян с закредитованностью американцев. Чтобы понимать, где мы находимся, и что нам ждать дальше. Посмотрим на график "Доля платежей по всем кредитам в доходах домохозяйств США и России".

Закредитованность россиян уже превысила закредитованность американцев. Достаточно сильно превысила. У нас чуть больше 11%, у них чуть меньше 9%. У них после кризиса 2008-2009 годов закредитованность постепенно снижается. Обжегшись на молоке, американцы дуют на воду, и постепенно уменьшают свою зависимость от ростовщиков. Ой, простите, от банков. Американцы тогда просто не смогли больше потянуть такие большие расходы по кредитам. Для них 13% оказалось пределом. У нас закредитованность быстро растёт, стремительно приближаясь к пиковым американским значениям, с которых тот кризис и начался.

Всё, срочно хватаем мешки – вокзал уходит. На таком чудовищном фоне опасения Банка России по поводу последствий программы льготной ипотеки кажутся вполне обоснованными. Надо действительно срочно прекращать раздавать населению дешёвые ипотечные кредиты. Пока не стало совсем худо.

А теперь стоп. Выдохнули и расслабились. То были цифры и графики по всем кредитам. А Банк России видит угрозу исключительно в ипотечных кредитах. Давайте тогда очистим цифры и графики от всяких потребительских, карточных и автокредитов, и посмотрим на ситуацию с ипотечным кредитованием отдельно от всего остального.

И что же мы видим? Мы видим, что "Доля платежей по ипотечным кредитам в доходах домохозяйств США и России" значительно, в разы, меньше такой доли по всем кредитам. Особенно это заметно для нашей страны. Платежи по ипотечным кредитам составляют меньше 2% от доходов. Это при том, что доля ипотечных кредитов во всех кредитах физическим лицам в настоящее время равна 45,6%. Сравните с потребительскими кредитами, доля которых в настоящее время равна 49,3%, а платежи по таким кредитам составляют почти 9%. Получается, что в большой закредитованности россиян виновна совсем не ипотека, а потребы. Зачем же ЦБ обвиняет во всех смертных грехах ипотеку?

Доступность жилья

Следующая претензия, о которой упомянул Банк России – доступность жилья для людей может упасть. Рассмотрим этот довод регулятора подробнее.

"Росстат" регулярно публикует данные по среднемесячной номинальной начисленной заработной плате работников по полному кругу организаций в целом по экономике России. Также он публикует данные по средней цене одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья. Из этих цифр можно посчитать, сколько лет потребуется среднестатистической семье откладывать всю зарплату целиком одного члена семьи для покупки квартиры общей площадью 60 квадратных метров без привлечения заёмных средств. Предполагаем, что жить семья будет за счёт доходов второго члена семьи. Таким образом, у нас получится показатель доступности приобретения жилья по России в целом.

Да, за последний год этот показатель значительно вырос – с 6,2 лет в четвёртом квартале прошлого года (тогда был достигнут абсолютный минимум показателя за всё время наблюдений) до 7,8 лет в третьем квартале нынешнего года (смотри график "Показатель доступности жилья в России"). Но при этом доступность жилья вернулась к показателям 2015-2017 годов. То есть, не сильно далеко в глубь веков. Для сравнения, в начале 2000 года этот показатель превышал 21 год.

Получается, что и эта претензия не так страшна, как её малюют в центробанке.

Ипотечный пузырь?

Последняя претензия о которой упомянул Банк России – в России надувается ипотечный пузырь. Рассмотрим и этот довод регулятора.

Давайте просто сравним, как обстоят дела с ипотечным кредитованием в России и в США.

"Доля ипотечных кредитов в активах банков в России" на сегодняшний день приближается к 8%. Активы российской банковской системы примерно равны валовому внутреннему продукту (ВВП) нашей страны. Таким образом, ипотека составляет в российском ВВП примерно 8%.

"Доля ипотечных кредитов в ВВП США" в 2020 году приближается к 55%. Максимума данный показатель достиг в 2009 году. После чего, в результате кризиса 2008-2009 годов началось охлаждение рынка.

Да, все последние годы доля ипотечных кредитов в России стремительно росла. Всего за пять лет рынок вырос почти в 2 раза. Однако, ему всё ещё очень далеко до самого развитого рынка в мире – рынка США. В такой ситуации говорить о надувании ипотечного пузыря несколько странно. Ничто пока об этом не свидетельствует.

Можно посмотреть на российский ипотечный рынок и с точки зрения величины просроченной задолженности по таким кредитам. По данным ЦБ, доля ссуд с просроченной задолженностью по жилищным и ипотечным кредитам на 1 октября 2020 года равна 3,1%.

Низкие ставки по ипотеке – это хорошо для экономики

Итак, цены на недвижимость растут исключительно в рублях, а в долларах падают. В большой закредитованности россиян виноваты, главным образом, потребительские, а не ипотечные кредиты. Доступность жилья в результате роста цен на недвижимость ухудшилась не сильно.

А есть ли плюсы от программы льготной ипотеки? Можно привести всего один довод, и на этом закончить. По некоторым данным, на строительство приходится более 50% потребления стали в мире и более 70% – в России. Эти цифры показывают огромное значение отрасли для российской экономики. Это самый настоящий локомотив российской экономики, обладающий большим мультипликативным эффектом. Это помимо вклада самой строительной отрасли в ВВП. По данным "Росстата", доля строительства в ВВП России внутри года колеблется в последние несколько лет в диапазоне 3-8%.

Вывод

Вывод прост. Банк России не прав в стремлении свернуть программу льготной ипотеки. Его доводы не подтверждаются объективными данными, и плохо обоснованы. Цены в долларах падают. Закредитованности по ипотечным кредитам нет. Доступность жилья выросла не сильно. Ипотечного пузыря нет. А вот значение строительства для российской экономики огромное.