Председатель Банка России Эльвира Набиуллина продолжает твёрдо гнуть свою линию – льготная ипотека должна быть свёрнута. Об этом она говорила уже давно. Например, в декабре 2020 года во время выступления в Госдуме (смотри статью "Сегодня ЦБ боится пузыря на рынке недвижимости. Хотя никакого пузыря пока нет. Просто ЦБ боится инфляции больше всего на свете"). Об этом она сказал на днях в интервью "Известиям".

Обоснование необходимости свернуть льготную ипотеку прозвучало стандартное – инфляция вообще и рост цен на недвижимость в частности. Цитирую: "Считаю важным повторить, что льготная ипотека как антикризисная программа была очень эффективна, она позволила поддержать в этот период и людей, и строителей. Но здесь наша позиция не изменилась: как антикризисная программа она должна быть свернута. Уже появились негативные эффекты: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен – мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья".

Что-ж, давайте посмотрим на основе сухих цифр, права ли Эльвира Сахипзадовна? Или она преувеличивает опасности и, что называется, "обжегшись на молоке – дует на воду"?

Цены

Начнём проверку с цен. Потому что глава ЦБ сконцентрировалась на ценах. Но цены будем смотреть в настоящих деньгах – в долларах. Почему? Когда вы что-то измеряете, делать это надо качественным инструментом, а не слонами, обезьянами, или даже попугаями, как это происходило в мультфильме "38 попугаев". Измерять цены в рублях, когда сам рубль сегодня здесь, а завтра там – это означает обманывать самого себя. Умные люди этим не занимаются. Они знают, что измерять цены на недвижимость надо в более твёрдой и надёжной валюте. Поэтому все умные люди уже тридцать лет измеряют недвижимость в России в долларах.

Итак, в Москве цены на недвижимость в начале текущего года едва-едва вышли в ноль после произошедшего в прошлом году самого настоящего обвала цен в первом, втором и третьем кварталах. На графике этот провал прекрасно виден. В четвёртом квартале началось восстановление рынка. Но всего лишь восстановление к докризисным уровням. В феврале 2021 года цены всё ещё были ниже на 0,2% по сравнению с февралём 2020 года – 2 840 долларов за квадратный метр (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве"). И, кстати, цена квадратного метра в Москве по-прежнему в два раза дешевле своих максимальных значений.

Но Москва – это, по сути, отдельный рынок. Давайте посмотрим на ситуацию в России в целом. Здесь вторичный и первичный рынки двигались разнонаправленно. Вторичный рынок "упал и не отжался". Второй, третий и четвёртый кварталы в 2020 году были в минусе по сравнению с 2019 годом (-3,2%, -3,8%, -2,6% соответственно). Первичный рынок, хотя и упал визуально во втором квартале, но относительно 2019 года все кварталы были в плюсе (+16,2%, +6,7%, +6,3%, +5,4% соответственно). В абсолютных цифрах цена квадратного метра в среднем по России в четвёртом квартале прошлого года составляла 894,6 долларов на вторичном рынке и 1059,5 долларов на первичном рынке (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в России"). И, кстати, цена квадратного метра в России относительно своих максимальных значений упала сильнее, чем в Москве. В столице всего в 2 раза, а в стране в целом вторичный рынок упал аж в 2,5 раза

Закредитованность

Давайте просто сравним ситуацию в нашей стране с ситуацией самого развитого ипотечного рынка – США. Мы увидим, что "доля платежей по ипотечным кредитам в доходах домохозяйств в России в 2 раза ниже, чем в США". Два процента против четырёх процентов. До закредитованности по ипотечным кредитам нам ещё очень далеко. Чего не скажешь по поводу потребительских кредитов. Вот их россияне взяли слишком много.

Доступность жилья

Доступность жилья – это сколько лет потребуется среднестатистической семье откладывать всю зарплату одного члена семьи целиком для покупки квартиры общей площадью 60 квадратных метров без привлечения заёмных средств. Да, из-за экономического кризиса, вызванного китайским вирусом, в первом, втором и третьем квартале 2020 года доступность жилья значительно снизилась. С 6,2 лет в четвёртом квартале 2019 года до 7,8 лет в третьем квартале 2020 года. Однако, уже в четвёртом квартале показатель начал возвращаться к докризисным временам – 7 лет (смотри график "Показатель доступности жилья в России").

Ипотечный пузырь?

Может быть в России надувается ипотечный пузырь? Давайте просто сравним, как обстоят дела с ипотечным кредитованием в России и в США. "Доля ипотечных кредитов в активах банков в России" на сегодняшний день примерно равна 8%. Активы российской банковской системы примерно равны валовому внутреннему продукту (ВВП) нашей страны. Таким образом, ипотека составляет в российском ВВП примерно 8%. "Доля ипотечных кредитов в ВВП США" в 2020 году была примерно равна 51%.

Да, все последние годы доля ипотечных кредитов в России стремительно росла. Всего за пять лет рынок вырос почти в 2 раза. Однако, ему всё ещё очень далеко до самого развитого рынка в мире – рынка США. В такой ситуации говорить о надувании ипотечного пузыря несколько странно. Ничто пока об этом не свидетельствует.

Вывод

За три месяца, прошедших с предыдущей "статьи", выводы не изменились. Банк России не прав в стремлении свернуть программу льготной ипотеки. Его доводы не подтверждаются объективными данными, и плохо обоснованы. Цены в долларах не растут. Закредитованности по ипотечным кредитам нет. Доступность жилья выросла не сильно. Ипотечного пузыря нет. А вот значение строительства для российской экономики огромное.