В последние месяцы все вокруг начали бурно обсуждать рост цен на недвижимость в России. Дня не проходит, чтобы кто-нибудь не упомянул этот рост. В текстах употребляются эпитеты "резкий", "рекордный", "ажиотаж". Приводятся двузначные цифры роста цен. В рублях, конечно. В рублях этот рост, действительно, впечатляет.

Но никто даже не пытается найти причину этого роста. Точнее, ищут не там, где надо. Главным виновником роста цен на жильё практически все назначили эффект субсидирования ставок по ипотеке. Якобы, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам привели к значительному росту спроса на такие кредиты, и на недвижимость в целом. Дальше логика проста. Рост спроса при неизменном предложении неизбежно должен вызвать рост цен на товар. Поскольку цены на недвижимость в рублях действительно растут – значит, именно субсидирование ставок виновно в росте цен на недвижимость.

А как на самом деле? Почему растут цены на недвижимость в России? Давайте сначала разберёмся, растут ли цены на недвижимость в России в настоящих деньгах? Вы спрашиваете, что такое настоящие деньги? Доллары, разумеется.

Итак, "средняя цена квадратного метра в Москве" в последние четыре года колебалась в узком диапазоне 2 500 – 3 000 долларов за квадратный метр. Причём, в 2020 году цена имеет явную тенденцию к снижению к нижней границе данного диапазона. Если в январе квадратный метр стоил 2 915 доллара, то в октябре уже 2 464 доллара.

Если же посмотреть на ситуацию в среднем по всей стране, то "средняя цена квадратного метра в России" в последние четыре года также колебалась в узком диапазоне 800 – 1 100 долларов за квадратный метр. Причём, в 2020 году цена имеет явную тенденцию к снижению. Если в первом квартале квадратный метр стоил 1 073,1 доллара, то в третьем квартале уже 1 035,3 доллара.

Таким образом, цена квадратного метра в среднем по Москве в долларах с начала 2020 года упала примерно на 15%. За тот же период цена квадратного метра в среднем по России в долларах упала примерно на 3,5%. Нет никакого роста цены недвижимости. Ни в Москве, ни в целом по России. Если, конечно, измерять цены в настоящих деньгах.

А теперь взгляните на представленные выше графики ещё раз. Только повнимательнее. Они вам ничего не напоминают? Цена одного очень известного актива имеет весьма похожий вид. Давайте я наложу цену этого актива на график с ценой квадратного метра жилья, и вы посмотрите уже на всё вместе. Итак, смотрите графики: "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве и цена на нефть" и "Средняя цена квадратного метра жилья в России и цена на нефть".

Из всего вышесказанного явствует, что цена жилья в России зависит, главным образом, от цены на нефть. Если быть точным, зависит на 83%. Таков коэффициент корреляции между этими двумя явлениями. Если растёт цена на нефть, то растёт и цена недвижимости в России. Если падает цена на нефть, то падает и цена недвижимости в России. Вот причина и следствие, как говаривал Меровинген из "Матрицы". Цена на нефть является ключевой причиной изменения цены недвижимости в России. Всё остальное играет второстепенную роль. Ключевая ставка Банка России, субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, и прочее, и прочее.

Почему же растёт цена жилья в рублях? Да просто потому, что рубль падает относительно доллара. А рубль относительно доллара падает, потому что нефть падает в цене. Всё очень просто.