Президент РФ Владимир Путин 4 августа 2016 года призвал всех как можно скорее брать ипотечные кредиты. Он почему-то считает, что желающим решить наконец квартирный вопрос не стоит ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке, а лучше взять кредит прямо сейчас. Вот что он сказал: "Надо сразу отметить, чтобы ваши клиенты не подумали, что сейчас лучше подождать и не брать ипотечные кредиты. Лучше не ждать 11 [% годовых], потому что все-таки инфляционные процессы развиваются, и так далее, поэтому, кто хочет и готов, это лучше делать сейчас".

Наверное, его друзьям-олигархам в последнее время стало совсем невмоготу. Недвижимость населением не покупается, банковские кредиты населением не берутся, деньги населением не тратятся. Если так пойдёт и дальше, то не на что будет содержать олигархам их яхты и самолёты, покупать многомиллионные автомобили и часы. Какой ужас-то. Потому и призвали олигархи на помощь свою последнюю надежду. А вдруг население в очередной раз купится на очередную ложь, и побежит добровольно впрягаться в кабальное пожизненное ипотечное ярмо.

Давайте рассмотрим аргументацию. Президент утверждает, что не надо ждать снижения ставок по ипотечным кредитам. Сейчас ставки составляют примерно 12% годовых. В следующем году, по мнению президента, ожидается их снижение до 11% годовых. Но ждать этого снижения почему-то не нужно. Это очень странная логика.

Рассмотрим на простом примере. Допустим, мы в августе 2016 года взяли в кредит 1 млн рублей на 10 лет с аннуитетным платежом. Согласно данным расчёта по кредитному калькулятору, заёмщику придётся выплатить банку процентов по кредиту на сумму 721 651 рублей. А если ставка уменьшится всего на один процент, то сумма выплаченных банку процентов составит уже 653 000 рублей. Получается, что президент предлагает подарить банку 68 651 рублей. Извините, за что?

Идём дальше. Официальная инфляция в настоящее время, по мнению ЦБ, составляет "7,2% по состоянию на 25 июля 2016 года". По прогнозу Банка России, "годовой темп прироста потребительских цен составит менее 5% в июле 2017 года и достигнет целевого уровня 4% в конце 2017 года". Это всё цитаты из пресс-релиза ЦБ, посвящённому "сохранению ключевой ставки на уровне 10,50% годовых, несмотря на гораздо более низкую инфляцию и умирающую экономику". Итак, сейчас инфляция 7,2%, ключевая ставка – 10,5%, ставка по ипотечному кредиту – 12%. Если в конце 2017 года инфляция составит 4%, то можно ожидать снижение ключевой ставки до 7%, и ставки по ипотечному кредиту должны упасть до 9%. Логично? Сегодня разница между инфляцией и ключевой ставкой составляет примерно 3%, а разница между ключевой ставкой и ставкой по ипотечному кредиту составляет примерно 1,5%. Почему такая разница не должна сохранится в будущем? Я даже взял с запасом. Не 1,5% разницы, а все 2%. Пусть банкиры жируют.

В нашем примере с миллионом на десять лет выплаты процентов при ставке в 9% составят 520 109 рублей. Разница в сумме процентов по сравнению с начальными условиями составит уже 201 542 рубля. Почему мы должны дарить эту немаленькую сумму банку? За что?

Идём дальше. Путин произнёс свою фразу не в пустоту. Он её произнёс в беседе с президентом "Сбербанка" Германом Грефом. На что тот тут же поддержал призыв главы государства: "Всегда в любом экономическом процессе две составляющие: ипотека будет дешевле, но жилье будет сразу же расти в цене. Поэтому, сейчас, я думаю, один из самых удобных моментов, когда ипотека уже дешева и жилье ещё очень дёшево". Что ж, давайте посмотрим на цену жилья на самом развитом российском рынке жилья – московском (смотри график "Индекс стоимости жилья в Москве"). Значит ли этот график, что цена недвижимости прекратила падать, развернулась, и теперь снова начнёт безудержно расти в космос? Для ответа на этот вопрос достаточно посмотреть на график "Динамики цен японской жилой, промышленной и коммерческой недвижимости". После того, как пузырь на рынке недвижимости лопается, цены стремятся к уровню, с которого началось надутие пузыря. В Японии это движение ещё явно не закончилось.

В нашем случае, московские цены недвижимости будут стремится к уровню 1000 долларов за квадратный метр (в среднем по больнице). То есть им ещё падать и падать. Примерно в 2,5 раза от текущих цен. Если брать цену Петербургской недвижимости, то цена с нынешних 1500 долларов за квадратный метр (в среднем по больнице) должна упасть до 500 долларов за квадратный метр, то есть в три раза. Естественно, такое падение не происходит за один год. В той же Японии цены на жилую недвижимость упали в 2 раза за 25 лет (с 1991 года по 2016 год). А то, что в России в 2008 году надулся самый настоящий пузырь на рынке недвижимости, не вызывает никаких сомнений. Это и на графике видно. Это уже даже сами строители начали признавать. Сквозь зубы, но признавать.

Идём дальше. Теперь рассмотрим очень интересный момент. Итак, ЦБ обещает через полтора года снижение инфляции с 7% до 4%. Допустим, мы поверили в эту сказку. А вот Путин и Греф в эту сказку не верят. Президент же ясно сказал: "Инфляционные процессы развиваются". Не заканчиваются, не останавливаются, не затухают, не падают, не умирают. В общем, никакого глагола, который можно было бы интерпретировать, как уменьшение инфляции. Инфляция, по мнению президента, развивается. Может, я чего путаю в русском языке, но этот глагол ("развивается") означает ровно противоположно тому, о чём уже который месяц твердит в своих пресс-релизах ЦБ. Путин и Греф призывают не ждать низких ставок, и брать кредиты прямо сейчас. Президент страны и глава самого крупного банка страны не верят центральному банку, и "Росстату", Карл! Значит ли это, что ЦБ и "Росстат" обманывает президента и всех нас, рассказывая о текущем уровне инфляции и её перспективах? Но если Путин и Греф не верят в сказки ЦБ и "Росстата", то почему мы должны в это верить?

Тогда, может, стоит взять ипотечный кредит сейчас, пока ставка "всего" 12% годовых? Вдруг, в следующем году она не опустится до 11% (и, тем более, до 9%), а вырастет до 15%, или даже до 20%? Всё равно нет, и ещё раз нет. Почему? Поговорите об этом с валютными ипотечными заёмщиками, которых циничные российские банкиры хотят превратить в пожизненных долговых рабов. В идеале – доить их вечно, передавая кредит из поколения в поколение. Банкиры сами признались в таких желаниях полтора года назад (смотри статью "Банкиры признались в своей ростовщической сучности").

Представьте, что вас уволили, а сбережений у вас нет, или почти нет. Что вы будете делать? Что говорить банку? Что он вам ответит? Поговорите с валютными ипотечными заёмщиками. Они вам расскажут очень много интересного про российские банки и их поведение. А уволить вас могут в любой момент. Экономический кризис в России ещё не закончился, кто бы что не говорил. На самом деле, он ещё толком и не начинался. В такое время деньги лучше держать в наличной форме, в валюте, а не замораживать их в абсолютно неликвидных активах типа недвижимости. Если вдруг вам срочно потребуются деньги, вы не сможете быстро продать недвижимость по приемлемой цене. Это невозможно было сделать даже в хорошие времена. А во время кризиса тем более невозможно.

Зачем же тогда президент РФ предлагал всем нам срочно брать ипотечные кредиты, и покупать недвижимость? Возможно, таким образом он пытается помочь своим друзьям-олигархам. Всяким Ротенбергам, Тимченко, Ковальчукам, и прочим Шуваловым, накупившим кучу недвижимости на доходы непонятного происхождения. Похоже, что у них, у олигархов, тоже наступают тяжёлые времена. С чёрной икры приходится переходить на красную, намазывая её прямо на колбасу. Вероятнее всего, у олигархов, вляпавшихся в различные строительные и девелоперские проекты, перестаёт продаваться недвижимость. А без таких продаж они не смогут вернуть кредиты банкам, взятые на строительство этой самой недвижимости. Которые (банки, то есть) тоже принадлежат им. Или их друзьям. Или друзьям друзей. Всё это может привести к банкротству и строителей, и девелоперов, и банков.

Вот, например, недавно стало известно, что банк "Возрождение" (конечные бенефициары которого в настоящее время, то есть, владельцы – братья Ананьевы) начал предлагать ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом на покупку недвижимости, построенной компанией "Интеко" (по данным "Википедии", конечные бенефициары которой в настоящее время – Микаил Шишханов и Михаил Гуцериев). Ипотека без первого взноса – самая рискованная. Заёмщик в этом случае не рискует своими деньгами, и случись что, ему психологически гораздо проще отказаться от кредита и недвижимости. До кризиса 2008-2009 годов некоторые российские банки начали предлагать ипотеку без первого взноса. Это не успело стать массовым явлением, хотя настроения такие начали возникать. Банкиры тоже люди, и ничего человеческое им не чуждо. Когда все вокруг постепенно поддаются массовому сумасшествию, очень тяжело сохранять спокойствие, хладнокровие, и рассудительность. К счастью, кризис остудил их болезненные фантазии, и после него очень долго кредиты без первого взноса не появлялись. Целых семь лет банкиры держали себя в руках. И вот, началось. О чём это говорит? Трудно судить наверняка со стороны. Но, скорее всего, о том, что недвижимость у "Интеко" стала продаваться всё хуже и хуже, и обычными маркетинговыми уловками спрос уже не подстёгивается. Но, скорее всего, о том, что кредиты у банка "Возрождение" стали продаваться всё хуже и хуже, и обычными маркетинговыми уловками спрос уже не подстёгивается. Вот они и нашли друг друга в своей общей беде.

Прекрасно. Но при чём здесь мы, обычные граждане России? Почему мы за свой счёт должны спасать друзей Путина, наживших на дружбе с ним миллиарды? Пусть спасают себя сами. если смогут. А не смогут – не жалко. Так что, никаких ипотечных кредитов в ближайшие несколько лет. Не время сейчас.

P.S.: выше мы рассмотрели пример с кредитом. Если брать его сейчас, то заёмщику придётся выплатить банку процентов по кредиту на сумму 721 651 рублей. Итого – 1 721 651 рублей (сам кредит плюс проценты по нему). Предположим, что недвижимость снизилась в цене в два раза, следовательно, нам уже нужен кредит на 500 000 рублей, а не на 1 млн рублей, как прежде. Предположим, что ставка по кредиту выросла в два раза (до 24% годовых). Срок кредита остался прежним – 10 лет. Согласно данным кредитного калькулятора, заёмщику придётся выплатить банку процентов по кредиту на сумму 822 886 рублей. Это больше, чем в первом варианте. Но ведь сам кредит стал меньше. Итого – 1 322 886 рублей (сам кредит плюс проценты по нему).