На вопросы FinNews.ru отвечает региональный директор представительства DeltaCredit в Санкт-Петербурге Ольга Бажутина.

Объем выданных кредитов в 2009 году упал в разы. Может ли это свидетельствовать о закате ипотечного кредитования? Что будет с монопродуктовыми банками, которые работают только с ипотечными кредитами?

Объемы кредитования вследствие кризиса снизились, но положительная динами роста спроса с начала года позволяет говорить о восстановлении рынка. Ежемесячно увеличивается количество заявок и сделок. Так, в сентябре наш банк выдал рекордное в этом году кредитов, и, думаю, что это не предел. Вернулся интерес заемщиков к валютным кредитам: если в конце 2008 года валютные кредиты практически не пользовались спросом, то сейчас ситуация изменилась: в общем объеме нашей выдачи в III квартале 20% приходится на долларовые займы, благодаря значительно более низким ставкам по этим кредитам и стабилизации курса. Ответом на вопрос о жизнеспособности специализированной стратегии банка является пример DeltaCredit: мы сохранили статус третьего крупнейшего банка по ипотеке, имеем минимальный уровень просрочки по кредитам, предлагаем одни из самых низких ставок. И все это благодаря тому, что являемся высокотехнологичным банком: наши бизнес процессы в высшей мере оптимизированы, что позволяет более эффективно использовать имеющиеся ресурсы. И главное, что мы не останавливаемся на достигнутом, а постоянно движимы стремлением улучшать свою деятельность.

На рынке автокредитования государство предложило программу субсидирования покупки автомобилей российского производства для поддержки российского автопрома. Можно ли считать программы АИЖК аналогом такой программы на рынке ипотеки? Что необходимо сделать для оживления ипотечного кредитования и надо ли это делать вообще?

Стимулирование кредитоспособности населения - один из способов восстановления экономики за счет увеличения покупательской активности, многие государства используют его. Задача - сделать это так, чтобы не нарушить баланс сил на рынке и не дать фору какому-то одному участнику. Избежать этого возможно субсидируя напрямую население, по примеру материнского капитала, без привязки к какой-то одной организации. Предоставлять свободу выбора: заемщик может сам определить кредитора, который ему наиболее выгоден и удобен. Пусть банки борются за этот выбор, уменьшая стоимость кредитов, улучшая сервис, повышая удобство. От этого всем будет только хорошо!

Госбанки под давлением государства снижают процентные ставки по всем кредитам для физических лиц, в том числе и по ипотечным кредитам. Причем рублевые ипотечные ставки уже явно ниже границы рентабельности. Что могут противопоставить этому демпингу коммерческие банки, чтобы остаться на рынке?

Внерыночное ценообразование ведут к неэффективному использованию ресурсов. Также это способствует монополизации рынка ипотеки и демотивации развития других, в первую очередь, коммерческих, участников рынка. Я не считаю, что такое положение вещей стимулирует восстановление экономики даже в краткосрочной перспективе. А если говорить о более длительном сроке, то возникает угроза неадекватной, более высокой стоимости кредитов, отсутствия качественного роста рынка, не развития передовых технологий, а также низкого уровня обслуживания в ипотеке. Ставки, предлагаемые DeltaCredit сегодня, адекватны рыночным реалиям. Одновременно, мы тщательно оцениваем возможность наших клиентов брать кредиты. Нам важно, чтобы заемщику было комфортно с ипотекой, и он успешно погасил свой кредит. Такое отношение формирует правильное представление об ипотеке у населения.

При кредите на 1 млн рублей на 10 лет снижение процентной ставки на 1% годовых (с 15% до 14%) приводит к снижению платежей для заемщика на 73 тыс рублей. Вы проводили исследования, что важнее для заемщика – получить сервис лучше, чем в госбанке, или заплатить банку меньше денег? Насколько жизнеспособна стратегия предоставления лучшего сервиса за бОльшие деньги в нынешних условиях?

Полная стоимость кредита определяется не только ставкой, но и требованием банка к первоначальному взносу, комиссией за выдачу кредита и другими возможными сопутствующими платежами. Для правильной калькуляции выгоды той или иной программы надо учитывать все эти факторы. Сервис имеет огромное значение для ипотечного заемщика и в значительной мере определяет его успешную выплату кредита. Разница в ставке в 1% это 700 рублей в месяц. Поверьте, многие заемщики готовы заплатить такую сравнительно небольшую сумму за свой комфорт и удобство.

Ипотечные кредиты, как правило, выдаются на длительный срок. В России всегда была нехватка "длинных" денег. Где в нынешних условиях банки берут долгосрочные деньги для предоставления рублевых ипотечных кредитов?

У коммерческих банков это, в первую очередь, акционерный капитал и депозитная база.

В последнее время банки восстанавливают программы по кредитованию новостроек – что это: вынужденная мера по "спасению" ранее выданных строителям кредитов на постройку отдельных конкретных домов или ситуация на рынке строительства начала нормализоваться? Насколько рискованно для заемщика в настоящее время покупать квартиру на первичном рынке?

Что касается банков с государственной поддержкой, то это происходит в добровольно-принудительном порядке. И, естественно, направлено на восстановление строительной отрасли, что очень необходимо.

В последнее время не наблюдалось бума обманутых дольщиков или повального краха компаний. Да, у небольших застройщиков, работающих над 1-2 объектами, строительство заморожено. Но крупным компаниям с многочисленными объектами оказывается поддержка.

Цены на новостройки в настоящий момент достаточно привлекательны и представляют интерес для заёмщиков.

Если говорить о рисках, то необходимо понимать о каком этапе строительства мы говорим. «На этапе котлована» лучше всего обратиться за помощью к профессиональным участникам рынка недвижимости, заказать отчет об оценке прав требования и т.д. Новостройка, находящаяся на последнем этапе строительства выглядит менее рискованной покупкой.

Выдавая кредиты на покупку квартиры в новостройке, мы тщательно анализируем предоставляемые документы от застройщика, заказываем собственные отчеты. А после того как заемщик оформляет право собственности на квартиру – даем дополнительную скидку в 2%.

Стоимость недвижимости в России за последний год снизилась на десятки процентов. Дно уже пройдено или цены после некоторой стабилизации продолжат снижаться? Что сейчас вы порекомендуете – продать "инвестиционную" квартиру и подождать дальнейшего снижения цен или купить "инвестиционную" квартиру, поскольку цены теперь будут только расти?

Цены на жилье сейчас стабилизировались и если рассматривать наиболее благоприятный промежуток времени для покупки недвижимости, то он наступил. Но, я бы рекомендовала покупать квартиры сегодня именно тем людям, которые планируют в них жить. Если говорить об инвестировании, то таких скачков, что мы наблюдали в 2007 году, когда стоимость квартиры могла вырасти с $20 тыс (2005 г.) до $80 тыс – не произойдёт. Хотя цены, скорее всего, будут снова расти, хоть и значительно меньшими темпами, так как в 2009 году строительство многих объектов, особенно на ранних стадиях, было приостановлено, а потребность в новом жилье остается высокой в большинстве российских городов.

Банки начали активную распродажу кредитов, согласно которой предоставляется возможность приобрести недвижимость, находящуюся у них в залоге, в кредит по ставкам значительно ниже тех, которые предлагаются сегодня на рынке. Как оценивается стоимость таких квартир? Какие преимущества и недостатки имеет покупка залоговой недвижимости?

Пока недвижимость не перешла на баланс банка, она остается в собственности заемщика, который и определяет за какую цену он хочет её продать. И, как правило, он устанавливает стоимость в соответствии с рынком. Банк, в свою очередь, помогает ему реализовать жилье быстрее путем предложения более выгодных условий по кредиту на эту квартиру. Например, в DeltaCredit разница в ставках составляет 2%. Покупая недвижимость, находящуюся в залоге, Вы совершаете сделку под контролем банка, что обеспечивает её безопасность. Более того, сроки регистрации такой сделки существенно короче, чем по объектам без обременения.

Если же квартира перешла в собственность банка, то могут быть приняты различные решения. Учитывая, что самыми проблемными являются кредиты 2007-2008 годов, когда цены были на пике, то банкам невыгодно демпинговать, выставляя недвижимость на продажу, чтобы минимизировать свои потери. Так что, распродажа банками квартир со значительным дисконтом - это миф!

В последний год по объективным причинам начала резко расти просроченная задолженность – заемщики все чаще теряют работу. Насколько остро стоит эта проблема в ипотечном кредитовании? Что банки предпочитают делать в случае появления проблемного ипотечного кредита – реструктурировать кредит, продать заложенную квартиру с погашением кредита или перепродать кредит вместе с квартирой? Что выгоднее банку и что выгоднее заемщику?

В первую очередь любому банку не выгодна просрочка. Банки заинтересованы в погашении кредита, а не в продаже залоговой недвижимости. Поэтому определяющую роль в решении судьбы проблемного кредита играют желания и возможности заемщика. Пока у него есть желание и возможность хотя бы что-то платить, банк предложит ему рефинансироваться. Но если такой возможности нет, то лучше продать квартиру как можно быстрее, иначе просрочка по кредиту будет расти, и в итоге наступит момент, когда ситуация станет безвыходной.

Сегодняшняя ситуация является показательной с точки зрения качества оценки кредитоспособности банками своих клиентов. Пик просрочки в DeltaCredit пришелся в июне и составил 3%! Это, пожалуй, самое низкое значение среди участников рынка, демонстрирующее наше ответственное отношение к своим заемщикам.