Ипотека даже после своей фактической смерти тащит на дно российские банки. Да-да, ипотечное кредитование в России фактически находится в состоянии клинической смерти. А как иначе назвать текущее состояние рынка ипотеки, если:

1. От ипотеки отказываются все больше банков, процентные ставки растут. Так, из крупных банков полностью отказались от ипотеки "Балтийский Банк", "Союз", "КИТ Финанс", "Номос-Банк", "Петрокоммерц", "Промсвязьбанк", "Траст". Банк "Санкт-Петербург" выдает ипотечные кредиты только на покупку квартир в строящихся жилых домах Санкт-Петербурга и Ленинградской области, строительство которого ведет компания-партнер банка. "Городской Ипотечный Банк", "СЭБ Банк" и "ЮниКредит Банк" перестали выдавать ипотечные кредиты в рублях, а "Московский банк реконструкции и развития", "Росбанк", Сбербанк перестали выдавать ипотечные кредиты в валюте. Банки, переставшие выдавать кредиты на строящееся жилье перечислять слишком долго, поэтому я не буду этого делать.

2. Процентные ставки по ипотечным кредитам все больше начинают напоминать запретительные. Так, ставки по рублевым кредитам находятся в диапазоне 14,25-29,5% годовых. Брать кредит на 10 лет под ставки выше 20% годовых может или сумасшедший, или изначально не планирующий возвращать банку деньги. В обоих случаях деньги лучше просителям не давать. Вот банки их и не дают, отказывая в кредите под любым предлогом.

Новости, посвященные ипотечному кредитованию, в последние несколько месяцев – яркое подтверждение всему вышесказанному.

Банковский портал FinNews.ru в статье Смерть российской ипотеки? на примере банка "КИТ Финанс" показал, что ипотечное кредитование можно развивать только при наличие доступа к долгосрочным деньгам. Прошло 4 месяца и я вынужден констатировать значительное ухудшение ситуации для банков. Доступ к долгосрочным деньгам у большинства российских банков полностью прекратился. К чему это может привести, рассмотрим также на примере банка "КИТ Финанс".

Ипотечные кредиты из прибыльных становятся убыточными

На 1 декабря 2008 года у этого банка кредиты физическим лицам сроком свыше 3 лет (фактически – ипотечные кредиты) составляли 32,4 млрд рублей. На 1 января, 1 апреля, 1 июля и 1 октября – 30,3 млрд рублей, 34,2 млрд рублей, 29,5 млрд рублей и 32,8 млрд рублей соответственно. Доля таких кредитов в активах на 1 октября составляла 26,2%. В апреле банк последний раз сообщил о сделке по секьюритизации ипотеки. По неподтвержденной информации, в мае-июне банк провел еще несколько подобных сделок. Но из приведенных выше цифр ясно, что после 1 июля банк больше не смог каким-либо образом убрать со своего баланса ипотечные кредиты.

Свою кредитную экспансию на рынке ипотеки "КИТ Финанс" финансировал за счет краткосрочных (от полугода до полутора лет) депозитов. Поскольку ипотечные кредиты продолжают в полном объеме оставаться на балансе, то депозиты банку необходимо будет постоянно рефинансировать. То есть взамен востребованных клиентами денег со своих подошедших к концу срока депозитов, банк вынужден привлекать новые депозиты. Естественно, процентная ставка по вновь открываемым депозитам будет уже совсем не та, что была год назад.

Для упрощения ситуации представим, что "КИТ Финанс" финансировал выдачу ипотечных кредитов за счет годовых депозитов. Год назад процентная ставка по годовому вкладу в рублях в крупных банках, к которым можно отнести и "КИТ Финанс", составляла 6-11% годовых. Предположим, что в среднем 9% годовых. Полученные деньги "КИТ Финанс" выдавал в ипотечные кредиты под 12-15% годовых в рублях. Предположим, что средняя ставка составляла 13,5% годовых. По словам банкиров, себестоимость кредитования составляет 3% годовых, следовательно, банк от ипотечного кредитования мог ежегодно иметь прибыль (при сохранении всех условий неизменными) в размере приблизительно 500 млн рублей.

Но ситуация на рынках изменилась – ставки по депозитам увеличились и теперь по годовым рублевым депозитам составляют уже 10-15% годовых. Предположим, что средняя ставка составляет 12,5% годовых. Себестоимость осталась прежней (3% годовых). В текущих условиях "КИТ Финанс" от ипотечного кредитования ежегодно будет получать уже убыток (при сохранении всех условий неизменными) в размере приблизительно 650 млн рублей. Ипотечные кредиты – это, как правило, долгосрочные кредиты. В результате, за 10 лет (при неизменности текущих условий) "КИТ Финанс" получит убыток от ипотечного кредитования в размере 6,5 млрд рублей. Это если текущие условия не будут ухудшаться, что никто гарантировать не может. Банк чуть не обанкротился в сентябре 2008 года из-за неудачных спекуляций на рынке ценных бумаг (это могло произойти, если бы не своевременная помощь со стороны государства). Теперь банк висит под угрозой банкротства из-за неумеренных амбиций на рынке ипотеки. Складывается впечатление, что у банка полностью отсутствовал риск-менеджмент. А если и присутствовал, то лишь номинально, ни на что не влияя и ни за что не отвечая.

Государство подставило российские банки

В похожей ситуации могут оказаться и другие банки, излишне активно взявшиеся за завоевание рынка ипотечного кредитования. Понятно, что все банкиры были зачарованы уровнем развития ипотеки в США. Задолженность американцев по ипотечным кредитам на конец июня 2008 года составляла 10 632 млрд долларов, а ВВП в 2007 году – 13 808 млрд долларов. То есть в США доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составляет 77%. В тоже самое время в России задолженность по ипотечным кредитам на конец июня 2008 года составляла 825,041 млрд рублей, ВВП в 2007 году – 32 988,6 млрд рублей, а доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП – 2,5%. Разница впечатляющая. Еще недавно всем российским банкирам казалось, что рынок ипотеки может и должен вырасти в самое ближайшее время в 30 раз. Наверняка во многих банках планы развития были составлены исходя из бурного роста ипотеки. Под это развитие банки открывали новые офисы, набирали новый персонал.

И только осенью 2008 года постепенно начало наступать отрезвление. Начало появляться понимание того, что нынешний мировой экономический кризис возник из-за перепроизводства долгов, в первую очередь в США. Что громадные цифры различных задолженностей американцев (как физических, так и юридических лиц) совсем не пример для подражания. Сейчас многие топ-менеджеры российских банков в частных беседах говорят примерно следующее: "слава богу, что ипотека (автокредиты, потребительские кредиты и прочая, и прочая) в России не успела вырасти до значительных размеров".

К сожалению, кроме крупных банков с собственными ипотечными кредитными программами, благодаря стараниям российских чиновников в бремя ипотеки попали и средние российские банки. Государство приняло национальный проект "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", создало "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) для рефинансирования ипотечных кредитов, и всячески старалось привлечь российские банки к развитию ипотечного кредитования. Банки в очередной раз поверили российскому государству. Как оказалось – зря. Как только мировой экономический кризис докатился до России, государство фактически оставило российские банки наедине с их проблемами.

Как раньше происходило рефинансирование ипотечных кредитов, выданных по программе АИЖК? Банки выдавали кредиты, после того, как у них на балансе накапливалась некоторая значимая сумма - оформляли эти кредиты в пул, несли его в АИЖК, где обменивали пул кредитов на деньги. Получив деньги, банки снова могли выдавать ипотечные кредиты. В августе 2008 года АИЖК этот процесс остановил. А в сентябре объявил о новых правилах рефинансирования ипотечных кредитов. По этим правилам получалось, что все выданные ранее ипотечные кредиты банки могли сдать в АИЖК только с дисконтом, то есть с убытком для себя. Но, как мы выяснили чуть выше на примере "КИТ Финанс", если банк оставляет ипотечные кредиты у себя на балансе, он получает убыток в размере примерно 1,8% от суммы ипотечных кредитов в год.

Если банк хочет пережить кризис – от ипотечных кредитов необходимо избавиться

Пока банки не торопятся продавать АИЖК свои кредитные портфели с дисконтом. Вероятно, они надеются, что кризис закончится уже в 2009 году, после чего в 2010-2011 годах процентные ставки по депозитам и кредитам вернутся на уровень 2007 года и банки снова начнут получать прибыль от выданных до осени 2008 года ипотечных кредитов. Банкиров понять можно. Дисконт в АИЖК составляет 10% и более, а если потерпеть всего 2 года, то убыток за это время составит всего 4%. Ведь российские чиновники обещали, что кризис не продлится долго. Но, к сожалению, российские чиновники опять всех обманывают, и в первую очередь самих себя. Нынешний мировой экономический кризис сравним по тяжести с "Великой депрессией" 1929-1933 годов, а, возможно, будет тяжелей той депрессии. Поэтому продлится кризис не 1 год, а минимум еще 5 лет.

Так что лучше банкам продать прямо сейчас свои портфели ипотечных кредитов АИЖК с дисконтом, зафиксировать убытки, но зато получить "живые" деньги вместо головной боли в виде увеличения доли просроченных кредитов, ухудшения качества кредитов, и, как следствие – увеличения резервов на возможные потери по ссудам и уменьшение норматива достаточности капитала. На конференции "Российский банковский сектор: ответы на глобальный вызов" представитель "Альфа-Банка" продемонстрировал график динамики просроченной задолженности по кредитам в периоды кризисов в странах развивающихся рынков в период с 1960 года по 2000 год. Просрочка по кредитам во время кризиса вырастает с 3% до 10% от кредитного портфеля. А ведь уже по итогам III квартала 2008 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам на балансе АИЖК выросла до 9,1%. С каждым кварталом она будет только увеличиваться по мере роста безработицы и снижения зарплат. По оценкам министерства экономического развития (МЭР) РФ, при худшем сценарии в скором будущем из 1 трлн. рублей ипотечных кредитов 300-400 млрд. рублей могут оказаться дефолтными.

Есть еще одна проблема - падение цен на недвижимость. На рынке недвижимости за последние несколько лет надулся огромный пузырь, который в ближайшее время начнет сдуваться (смотри статью "Цены на недвижимость – кризис жадности"). Когда цена квартиры станет меньше суммы ипотечного кредита, выданного под ее залог, что будет делать российский заемщик? Американцы в таких случаях отказывались от ипотечного кредита, а купленная за счет этого кредита недвижимость выставлялась на продажу, еще больше усиливая давление на цены.

То, что Банк России разрешил банкам в некоторых случаях не ухудшать оценку качества выданных кредитов, негативно скажется на стабильности всей российской банковской системы. Ведь когда ты не понимаешь реального положения дел в банке, риски сотрудничества с таким банком возрастают. А чем больше риск, тем больше процентная ставка по кредиту такому банку. Если вообще будет принято решение о сотрудничестве с банком, чье финансовое положение непрозрачно. То есть рынок межбанковского кредитования может просто исчезнуть. Более того, и сам Банк России в таких условиях не сможет объективно оценить финансовое состояние банков. В такой ситуации те кризисы ликвидности, что происходили в российской банковской системе осенью 2007 года и осенью 2008 года, могут показаться всего лишь легким ничего не значащим недомоганием по сравнению с тем, что может произойти в течение 2009 года.

Государство считает иначе и хочет заставить банки увеличить выдачу ипотечных кредитов

Как государство помогает банкам решить проблемы, связанные с ипотечным кредитованием? В последнее время озвучивались следующие предложения:

1. Уставный капитал АИЖК должен будет увеличен на 60 млрд. рублей;

2. Для заемщиков, потерявших работу или столкнувшихся с понижением заработной платы, будут предоставляться поручительства АИЖК для оформления отсрочки банками по ипотечным кредитам (условия отсрочки – в соответствии с условиями по основному ипотечному кредиту). В случае отказа банков от реструктуризации долга, ипотечные кредиты могут быть выкуплены АИЖК;

3. Налоговые вычеты при покупке жилья будут увеличены до 2 млн. рублей, начиная с 1 января 2008 года;

4. Заемщикам будет предоставлена возможность использования материнского капитала для погашения задолженности по ипотеке, уже начиная с 2009 года;

5. Банкам будет предоставлена возможность выпуска ипотечных облигаций, под поручительство со стороны АИЖК, которые будут рефинансироваться в Банке России.

Большинство из перечисленных мер призвано помочь заемщикам, а не банкам. И на практике уже реализованы лишь меры, облегчающие положение заемщика. Увеличение уставного капитала АИЖК до сих пор не произошло, хотя этим планам уже несколько месяцев. Перед самым новым годом в некоторых СМИ появилась информация, что АИЖК изменяет условия выкупа закладных у банков. Закладные по ипотечным кредитам, выданным до 1 декабря 2008 года, будут выкупаться только при одновременной поставке вдвое большего количества закладных по кредитам, выданным после 1 декабря 2008 года. То есть банк, желающий рефинансировать 10 старых ипотечных кредитов, должен для этого выдать 20 новых ипотечных кредита. То есть АИЖК хочет заставить банки увеличить выдачу ипотечных кредитов в 2009 году. Это приведет только к дальнейшему увеличению проблем у российских банков. Похоже, для государства давно уже мертвый приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" гораздо важнее российской банковской системы.