Губернатор считает ипотеку доступной.

В начале июня правительство Санкт- Петербурга утвердило новую концепцию государственной жилищной политики на 2007-2011 годы. Основные ее направления: расселение аварийного и коммунального фондов, совершенствование городских жилищных программ, реновация кварталов старых серий, сокращение городской очереди на жилье. Стоимость реализации концепции - 157 млрд. рублей; главный ожидаемый итог – сокращение городской очереди на жилье на 50%. Сейчас на жилищном учете состоят 272,4 тыс. семей (645 тыс. человек), из них примерно треть – льготные категории граждан. К 2011 году 80% льготников получат жилье, около 20-30 тыс. семей будут сняты с очереди в результате ее пересмотра, то есть вывода тех, кто потерял право на улучшение жилищных условий. Всем остальным очередникам дадут возможность решать свои жилищные проблемы за счет совместного с городским бюджетом финансирования и участия в действующих и новых городских жилищных программах.

Валентина Матвиенко в своем выступлении подчеркнула, что должен быть проведен анализ финансовой состоятельности каждой семьи с точки зрения ее возможного соучастия в решении квартирного вопроса. "Молодежь должна зарабатывать деньги на квартиры, - уверена губернатор. - Бюджет - не собес. Ипотечные кредиты сегодня уже доступны".

Программ много, цель одна: доступное и комфортное жилье.

Сейчас в Санкт- Петербурге действуют такие целевые программы как "Молодежи - доступное жилье", "Жилье для работников бюджетной сферы", "Развитие долгосрочного жилищного кредитования", реализуемые за счет средств городского бюджета. Кроме них будут разрабатываться и приниматься новые. Так, летом этого года "Горжилобмен" представит Смольному на рассмотрение программу, предполагающую предоставление субсидий на улучшение жилищных условий жителям коммуналок.

Петербург часто называют "коммунальной столицей России", в настоящее время 329 тыс. петербуржских семей живут в коммуналках. Программу субсидирования можно назвать последним шансом на изменение ситуации, поскольку более-менее инвестиционно привлекательной недвижимости в коммунальном секторе почти не осталось. В "Горжилобмене" надеются, что для ее реализации можно будет использовать ипотечное кредитование. Предполагается, видимо, что владельцы комнат будут продавать свою коммунальную собственность, и использовать вырученные деньги в качестве первоначального взноса при покупке полноценной квартиры. Хотя при развитии событий по этому сценарию коммуналка свой статус не меняет, меняются лишь жильцы.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости Петербурга, не благоприятна для реализации программы по сокращению коммунального фонда. За последний год цены на недвижимость выросли настолько значительно, что те покупатели, которые планировали приобрести однокомнатную квартиру и не успели, теперь нацеливаются на комнаты в коммуналках. Но и стоимость квадратного метра комнаты в коммуналке составляет около $2700, что превышает финансовые возможности многих горожан. Для них возможность приобретение комнаты по ипотеке была бы шансом решить жилищные проблемы.

Ипотечный кредит на покупку комнаты: невозможное возможно?

В условиях высокой конкуренции на рынке ипотечного кредитования банки стремятся расширить линейку предложений за счет ввода новых продуктов. В Санкт- Петербурге по данным портала "Единое информационное пространство по недвижимости", сегмент комнат составляет 20 % от общего объема предложений на вторичном рынке. Так что потенциальных заемщиков, заинтересованных в получении кредита на покупку комнаты, достаточно.

Однако сейчас в Санкт- Петербурге политика предоставления ипотечных кредитов коммерческими банками действует как фактор, не способствующий сокращению числа коммуналок. Получить ипотечный кредит на покупку комнаты очень сложно. "Ипотечный кредит под покупку комнаты в коммунальной квартире большинство российских банков не предоставляет. Тому есть несколько причин: во-первых, высокие риски из-за сложностей в оформлении залога: комната - менее ликвидный объект, чем квартира. Во-вторых, сумма кредита при покупке комнаты значительно меньше, чем при покупке квартиры, а трудозатраты одинаковы. Естественно, что банкам кредиты на меньшие суммы с большими рисками малоинтересны",- комментирует ситуацию директор филиала кредитного брокера "Фосборн Хоум" в Санкт- Петербурге Эдуард Ильясов.

Для банка при оценке рисков при выдаче ипотечного кредита важным моментом является то, как скоро – в случае, когда заемщик не погасил кредит – сможет быть реализован предмет залога. В случае, когда залогом является комната, банк не сможет продать его собственность третьим лицам, не столкнувшись с рядом серьезных проблем. Прежде всего, связанных с законодательными ограничениями. В Санкт- Петербурге комнаты регистрируются не как объект недвижимости, на который распространяется право собственности, а как доля в праве собственности на квартиру (порядок пользования такой квартирой все сособственники определяют самостоятельно по общему согласию). Согласно новому Жилищному кодексу РФ (статья 42), соседи потенциального заемщика по коммуналке - собственники других комнат - обладают преимущественным правом покупки его комнаты. Впрочем, вопрос с согласием соседей на продажу комнаты решается довольно просто: перед сделкой аккредитованный банком нотариус предлагает соседям купить комнату по цене, за которую намерен реализовать залог. Если через месяц после предложения купить комнату ответа не поступает, то банк может продать ее.

Больше всего вероятность получить кредит на покупку комнаты тогда, когда она в коммунальной квартире – последняя, а все остальные уже принадлежат потенциальному заемщику. Для банка в такой ситуации речь идет о классической ипотечной сделке: кредит заемщик берет на покупку одной комнаты, а в качестве залога выступает вся квартира.

Но все-таки есть банки, которые готовы предоставить кредит на покупку комнаты даже в том случае, если не все остальные комнаты уже находятся в собственности заемщика. Прежде всего, это Северо-Западный банк Сбербанка России. Кроме него только банк "Агропромкредит" готов к рискам, возникающим при таком виде кредитования. Требования, предъявляемые к заемщику, достаточно жесткие. Необходимо наличие собственных средств, достаточных для оплаты части стоимости приобретаемой недвижимости (как минимум, 10%) и возможных дополнительных расходов. Сбербанк требует полное официальное подтверждение всех доходов заемщика, "Агропромкредит" проявляет в этом вопросе большую гибкость.

Пока рисковая составляющая при выдаче ипотечного кредита на покупку комнаты будет высока, банки будут отказываться от развития своих программ по этому перспективному для Санкт- Петербурга направлению. И тем горожанам, для которых комната в коммуналке - наиболее доступное жилье, остается надеяться только на государственное урегулирование вопросов залогового законодательства.