В течение 2010 года ипотечный рынок Петербурга вырос в два раза. Этому послужило на редкость удачное сочетание трех факторов: банки заметно смягчили условия кредитования, застройщики продолжали вводить в строй новые жилые дома и никто из продавцов не поднимал цен.

Какие программы в 2011 году предлагают банки? Можно ли считать рассрочку от застройщика хорошей альтернативой ипотеке? Будут ли расти цены на жилье? Эти вопросы обсуждались на круглом столе "Решение квартирного вопроса в новом десятилетии", совместно организованном журналом "TT Finance" и "Агентством бизнес новостей".

По оценке председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, 2010 год, несмотря на продолжающийся кризис, прошел неплохо: на вторичном рынке было продано 50-60 тысяч квартир, первичный тоже показал неплохую динамику – сейчас на нем ежемесячно проводится примерно 1500 договоров продажи. Рынок широк и активен - например, в городском "Бюллетене недвижимости" перечислено порядка 28 тысяч предложений вторичного рынка, на первичном на продажу выставлено порядка 2 млн. кв. м жилья, а в стадии строительства находится еще порядка 4 млн. кв. м.

Начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Сергей Милютин подтверждает: в 2010 году по объему и по количеству выданных ипотечных кредитов рынок вырос вдвое, его объем достиг 14,5 млрд рублей, в то время как в 2009 составлял чуть более 7 млрд. При этом бóльшая часть кредитов традиционно выдавалась для сделок на вторичном рынке, хотя в конце 3-го и весь 4-й квартал объем кредитования первичного рынка также увеличивался, причем, как по готовому жилью (уже оформленному в собственность застройщиков), так и по объектам незавершенного строительства на разных стадиях готовности.

Локомотивом кредитования, по данным С. Милютина, являлся и является Сбербанк (в масштабах страны он занимает почти 60% рынка); также резко активизировались на ипотечном рынке еще 2 госбанка - ВТБ24 и Газпромбанк. Банки, почувствовав рост спроса на ипотеку, вновь начали возобновлять выдачу кредитов не только в головных офисах, но и в дополнительных. Так, если в начале 2010 года на рынке присутствовали порядка 10-15 банков, то в январе 2011 свои ипотечные программы анонсировали уже 23 банка, а точек продажи в Петербурге насчитывается около 60-ти.

Представитель СПб Ипотечного Агентства убежден, что прогноз на 2011 год вполне оптимистичен, хотя при этом должен быть "достаточно сдержанным": ожидать второй ипотечной волны, как это было в 2005-2006 гг, не приходится. Этому мешают два важных фактора: 1) вывод на рынок большого количества квартир в настоящее время невозможен; 2) доминирует вполне понятный консерватизм заемщиков, которые, наученные кризисным опытом, теперь подолгу обдумывают такую покупку, как квартира.

Слово банкирам

Ольга Зинкевич, заместитель директора Филиала "Санкт-Петербург" КБ "Евротраст" (ЗАО) подтверждает оценку С. Милютина: банки либерализуют свои требования к заемщикам, но при этом и клиенты стали осторожнее и взвешивают свои возможности адекватно.

"Мы видим, что со стороны рынка есть запросы, например, на снижение первоначального взноса, но при этом заемщики сами предпочитают не влезать в долг на непосильные суммы", - отметила она.

Клиентам, принявшим решение о покупке квартиры, КБ "Евротраст" предлагает несколько кредитных продуктов, позволяющих выбрать жилье как на вторичном, так и на первичном рынке. Процентная ставка при покупке квартиры на вторичном рынке составит от 11,5 до 12% годовых в рублях (программа "Вторичный рынок"), при покупке готовой квартиры от застройщика - от 10,5 до 11% годовых в рублях (программа "Новостройка"). Можно также с участием кредитных средств Банка приобрести квартиру в строящемся доме. Кроме того, по программе "Новостройка" клиенты могут воспользоваться специальными вычетами для снижения ставки суммарно еще на 1% .

В свою очередь, Евгения Енина, начальник отдела по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" отметила, что в 2010 году этим банком было выдано в Петербурге более 9 тысяч жилищных кредитов, а их объем превысил 11,5 млрд рублей.

В наступившем году банк поменял некоторые принципы своей работы.

Во-первых, с февраля здесь была изменена линейка жилищных кредитов: вместо восьми продуктов стало три базовых, четко распределенных по трем основным целям заемщиков:

1) приобретение готового жилья,

2) приобретение строящегося жилья,

3) строительство собственного дома.

Кроме того, в Сбербанке существует ряд специальных программ, ориентированных на молодые семьи, а также на приобретение таких объектов, как, например, гаражи - в общем, таких, которые служат комплексному улучшению жилищных условий заемщика.

Кредитные ставки варьируются в зависимости от принадлежности заемщика к определенной клиентской категории, которая, в свою очередь, определяется перечнем потребляемых в банке услуг.

Самые низкие ипотечные ставки установлены для участников зарплатных проектов, получающих зарплату в Сбербанке не менее, чем 6 последних месяцев.

Также специальные условия предлагаются работникам аккредитованных при банке компаний.

Что касается величины ставок, то для кредитов, номинированных в рублях, их минимальный уровень – 9,5%, а максимальный – 14%. Для кредитов, выдаваемых в долларах и евро, минимальная ставка - 8,8%, а максимальная – 12,1%.

При выдаче кредита в Сбербанке уже с весны 2010 года не взимаются комиссии, а также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика.

Слово застройщикам

По словам директора по маркетингу и продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаила Бузулуцкого, одной из важных тенденций 2010 года стала следующая: банки начали обращать внимание на рынок строящейся недвижимости, немного ослабив свою привязку к вторичному рынку.

"Мы как один из лидеров рынка сформировали пакет соглашений с лидерами ипотечного кредитования, - говорит эксперт. - Мы тоже двигаемся в сторону уменьшения ставок и размера первоначальных взносов. Например, с Ханты-Мансийским банком достигли соглашения о нулевом первом взносе, а с остальными - о минимальном первом взносе объемом 10% от цены объекта при ставках порядка 10% годовых. Сегодня мы аккредитованы с нашими объектами у четырех банков, которые интересны нам - они готовы брать в залог строящиеся квартиры. Также работаем с Балтинвестбанком, ВТБ24, банк "Санкт-Петербург", ведем переговоры со Сбербанком, Газпромбанком и банком "Зенит". В 2010 г. все банки выдавали в основном рублевые кредиты. Что касается 2011-го, то в конце весны-начале лета мы планируем вывести совместно с несколькими банками совместные кредитные продукты, которые удивят рынок так же, как и в 2010-м".

Благодаря тому, что "Главстрой-СПб" разрабатывает программы под свои проекты совместно с лидирующими банками, эта компания надеется в 2011 году удвоить долю продаж квартир по ипотеке и довести ее до 30%, продавая 150-200 квартир в месяц.

"В следующем месяце ООО "Главстрой СПб" сдает в эксплуатацию первую очередь проекта комплексного освоения территорий "Северная долина". В этом году компания также планирует начать строительные работы на своих других проектах в Петербурге. В строительной фазе сейчас находится 280 тыс. кв. метров жилья (Всего на территории Северной долины будет построено 2,7 млн кв.м жилья). "Из них в марте мы сдаем 196 тыс. кв. метров, а оставшиеся 84 тыс. кв. метра будут введены в октябре. Уже в этом году – вместе с первой очередью строительства – мы вводим первый детский сад. Он будет полностью готов к сентябрю 2011 года. В этом году предполагается получить разрешение на строительство еще 420 тыс. кв. метров в "Северной долине" и планируем их ввести в конце 2012 года Это практически весь объем квартала №15 – 700 тыс. кв. метров. Следующий на очереди – квартал 19 жилого района "Северная Долина"- рассказал Михаил Бузулуцкий.

Про требования к заемщикам и перспективы рынка

"Несмотря на то, что в конце 2010 года наблюдался заметный рост объемов ипотечного кредитования, в этом году он вряд ли продолжится, - заявил управляющий банковским порталом FinNews Владимир Шевченко. - Это связано с тем, что с 2011 года из-за увеличения налогов многие компании уходят в тень и, соответственно, уменьшают официальные зарплаты сотрудников. Значит, потенциальные заемщики перестанут отвечать требованиям банков. И ожидаемого 20%-го роста не произойдет".

В ответ на это предупреждение Евгения Енина (Сбербанк) сообщила, что кредитный лимит, например, в этом банке устанавливается на основе учета доходов созаемщиков, причем, необязательно родственников. Это могут быть любые три физических лица, граждане РФ, которые имеют подтвержденные источники дохода.

Также не видит угрозы перспективам 20-процентного роста рынка ипотечного кредитования С. Милютин: "Мы надеемся, что банки будут реагировать и смягчать условия допуска заемщиков. Например, наше агентство в 1 квартале введет новую программу "Городской ипотечный стандарт", по которой предусмотрен, например, учет такого источника доходов, как зарплата, получаемая за рубежом".

Самый категоричный, хотя, может быть, и неблагоприятный для заемщиков комментарий высказал П.Созинов. Он убежден, что смягчать условия получения ипотечных кредитов и не нужно, так как это, по опыту 2008-2009 гг, способно привести к массовым неплатежам. По мнению этого эксперта, рынку вообще не надо отступать от проверенной схемы "30/70" (когда заемщик подтверждает свою финансовую надежность, оплачивая 30% цены жилья из собственных средств).

Рассрочка от застройщика.

П. Созинов, перечислил плюсы приобретения жилья в рассрочку:

- Во-первых, квартира, приобретаемая в рассрочку, будет находиться в собственности застройщика до тех пор, пока заемщик не выплатит ее полную стоимость. Таким образом, он лишится возможности получать инвестиционный доход от ее сдачи в аренду. Для сравнения: если недвижимость покупается по ипотечной программе, она является собственностью заемщика, хотя и находится в залоге у банка.

- Во-вторых, рассрочка обычно оформляется на более короткий срок, чем ипотечный кредит – чаще всего, только на период строительства дома, редко – на 5 лет и еще более редко – на 7 лет. За счет малой продолжительности рассрочки ежемесячные платежи должника могут даже превысить платежи по ипотечному кредиту. Например, если рассрочка предоставляется только лишь до окончания строительства, платежи по ней за квартиру-студию стоимостью 1,8 млн рублей будут составлять 30-35 тыс. руб. в месяц. По ипотеке они будут уже в 2 раза меньше - 15-17 тыс. в месяц.

Ольга Зинкевич (КБ "Евротраст" (ЗАО)) подтвердила: в настоящее время в банк нередко обращаются клиенты, которые получают возможность перекрыть свою задолженность по рассрочке ипотечным кредитом, платежи по которому значительно ниже.

- В-третьих, напомнил П. Созинов, застройщики обычно предлагают беспроцентную рассрочку, но зачастую оставляют за собой право изменять процентную ставку в случае ухудшения макроэкономической ситуации. "Как правило, когда ставка поднимается, она становится равна банковской. В этом случае смысл рассрочки пропадает", - подчеркнул он. По мнению эксперта, рассрочка становится интересной в том случае, если она предоставляется на срок не менее 3лет и действительно является беспроцентной.

Ждать ли роста цен?

По данным экспертов, цены на недвижимость в 2010 году не росли, но некоторые тенденции к тому, что это должно начаться, все же были отмечены. П. Созинов привел следующие данные: в начале 2010 года, покупая жилье на вторичном рынке, можно было сбить цены продавцов на 10%, а в конце уже нельзя. Если говорить о первичном рынке, то, например компания "Главстрой-СПб" за год подняла свои минимальные декларируемые цены с 50 тыс. на начальном этапе продаж до 67 тыс. рублей за 1 кв.м. за однокомнатные квартиры в уже построенных домах. Цены у других застройщиков были еще выше. Когда покупатели оказались к этому не готовы, большинство застройщиков были вынуждены остановить удорожание и даже в реальности снижать цены – например, за счет рекламных акций.

По мнению Созинова, "спячка" на петербургском рынке жилой недвижимости, как всегда, продлиться до апреля-мая. Именно май должен показать, на что можно рассчитывать по итогам 2011 года. Если объем продаж будет нарастать, то могут вырасти и цены. И, в первую очередь, это может произойти на первичном рынке.