Мы беседуем со старшим вице-президентом, управляющим филиалом "Петербургский" банка "Глобэкс" Юрием Вячеславовичем Красковским.

Что будет с ценами на рынке жилой недвижимости и чего нам стоит ждать в 2011 году?

Вряд ли цены в ближайшее время достигнут докризисного уровня, но все-таки они уже такие, что строителям стало интересно строить. Если в 2009–2010 годах квартиры продавались ниже себестоимости, и, соответственно, стимула никакого не было, то сейчас цены позволяют строителям создать определенный запас. Что в будущем? Будущее, на мой взгляд, не слишком радужное. Что сейчас поддерживает цены? Ипотека, которая возобновилась не в том объеме, в котором была. Ее основные движущие силы – это госбанки. И за ними подтягиваются потихоньку остальные банки, но докризисного уровня мы не достигли и вряд ли достигнем.

Пока благоприятствует ставка (на уровне от 8% до 11% годовых – прим.), она психологически достаточно комфортна для тех людей, кто имеет возможность зарабатывать и платить деньги. А вот дальше будет хуже, потому что началась "галопирующая" инфляция, вверх пошли цены на металл, причем в отдельных случаях – до 70%. В первую очередь, это металл, связанный со строительством. Растут и цены на цемент. Соответственно, та небольшая прибыль, которая могла образоваться у строителей, будет съедаться инфляцией.

А рост спроса-то будет?

Столь сильного спроса на жилую недвижимость, как это было в прошлом, наверное, ожидать не стоит. Потому что и банки более консервативно к ипотеке подходят, и клиенты уже опытные. Они прекрасно понимают, что это серьезная нагрузка – 15, 25, 30 лет выплачивать кредиты из собственной зарплаты. Берешь чужие деньги, а отдавать приходится свои, а это тяжело.

А относительно коммерческой недвижимости?

В Санкт-Петербурге, по моему мнению, офисная недвижимость находится в достаточно жесткой стагнации. Арендные ставки ниже низшего, спроса нет, и он не появится, пока не оживет малый и средний бизнес.

С торговой недвижимостью дело обстоит немного по-другому. На мой взгляд, сейчас будут развиваться средние форматы, то есть где-то в диапазоне от 4 до 7 тысяч квадратных метров, и форматы встроенных помещений в жилые дома. Это наиболее быстро окупаемые форматы коммерческой торговой недвижимости. Ну, торговле я желаю, естественно, расти в соответствии с инфляцией. Чем выше инфляция, тем торговля более интересна, торговая наценка больше.

Какова Ваша оценка ситуации на рынке ипотеки: какие перспективы у кредитования в ближайшем будущем?

Если за отправную точку брать докризисную ситуацию, 2007–2008 год, то тогда был один существенный момент на рынке ипотеки – была возможность, структурировав собственный портфель ипотечных ссуд, его перепродать. Основная проблема в ипотеке – это отсутствие "длинных" денег, что означает для банка разрыв ликвидности. Потому что ипотечный кредит – это минимум 10 лет, от 10 до 30 лет. Таких пассивов в банках нет. Если раньше такую проблему закрывали секьюритизацией, то есть упаковкой ипотечных кредитов в портфели и продажей через деривативы западным инвесторам, то на сегодняшний день такая возможность отсутствует полностью. И в ближайшие 4–5 лет, думаю, не появится, потому что Запад боится российских банков и российской недвижимости.

Проблему отсутствия длинных денег может решить программа "Внешэкономбанка" (ВЭБ). Вот буквально на днях в СМИ прошло сообщение, что ВЭБ выделит коммерческим банкам десятки млрд рублей на поддержку ипотечного кредитования недорогого первичного жилья.

То есть ипотека будет развиваться, раз будет оказана такая мощная государственная поддержка?

Раздать ипотечные кредиты под невысокий процент – это не проблема. Тем более, если деньги будут не свои, не рыночные. Но АИЖК планирует до конца 2011 года рост объема ипотечного портфеля на 50%. То есть платежеспособный спрос увеличивается на 50%, а предложение отстает, следует за спросом в строительстве с лагом в 2-3 года. И мы получим то, что в своё время уже получили – очередной пузырь. Вырастет платежеспособный спрос, вырастут цены на жилье до докризисного уровня…

Поэтому сейчас, если правительство принимает решение стимулировать ипотеку, стимулировать платежеспособный спрос, нужно немедленно принимать меры и для стимулирования предложения со стороны строителей, уменьшать бюрократические барьеры. Потому что половина времени в цикле строительства уходит на согласование. Пусть муниципалитеты продают уже инженерно подготовленные территории, чтобы не было необходимости заботиться об электроэнергии, канализации, тепле, газе и так далее.

А сейчас в нашем городе много проблем, связанных с подготовкой территорий к строительству. В электроэнергетике не хватает подстанций. Не хватает инфраструктурных мощностей, особенно в квартальной застройке. И никто эти вопросы не решает.

С учетом того, что ВЭБ фактически стимулирует развитие ипотеки за счёт пенсионных денег, не может так получиться, что пенсионеры могут потерять деньги в случае очередного кризиса?

Ну, давайте мы не будем здесь разводить панику. Я уверен, что ВЭБ, как госкорпорация, гарантирует сохранность пенсионных денег, и здесь уж государство наверняка не допустит проблем.

Как у вас развивается военная ипотека?

Банк "Глобэкс" работает по программам "Российского банка развития" (РосБР). Мы в ближайшее время не планируем разработку программ, которые нужно фондировать собственными деньгами, потому что не хотим попасть в "клещи" разрыва ликвидности. Поэтому, как дочерний банк ВЭБа, мы работаем исключительно по его программам, которые реализуются через РосБР, и военная ипотека – одна из них. Новшество заключается в том, что до этого её практически не продавали, и она мало известна. Во-первых, потому что военные разбросаны по всей России. Они же живут не в центре Москвы и Санкт-Петербурга, а разбросаны по глухим гарнизонам, их сложно информировать. Но это делать надо, и мы сейчас пытаемся и через командование округов, и через прессу довести до сведения офицеров, что есть такая программа. Что офицер, который заключил контракт, имеет право приобрести жилье. Причем не только там, где он служит, а в любом регионе России – за счет средств накопительной ипотечной системы (НИС – прим.). То есть он сам платит только страховку и комиссию банку, около 20 000 рублей, а остальное, в частности и первый взнос в размере до 10%, выплачивается за счет НИС. И военнослужащие, в том числе и выпускники военных ВУЗов, могут сразу получить в собственность эту квартиру, а не ждать, пока будет полностью выплачена вся ипотечная сумма.

Когда офицер увольняется из рядов армии, что с этим ипотечным кредитом происходит?

За него этот кредит погашают министерство обороны и министерство финансов. Если он отслужил положенный по контракту срок, то он получает квартиру в собственность.

Выше Вы говорили о недостатке предложения жилья. Банк планирует как-то стимулировать новое строительство?

Да, есть программа "Стимул", в которой мы хотим участвовать. Это наши ближайшие планы. Эта программа направлена на то, чтобы предложение догоняло спрос. Изначально в программе не до конца были понятны условия, но в конце 2010 года они поменялись – теперь получается замкнутый производственный цикл, когда мы одновременно стимулируем и спрос, и предложение. То есть сначала помогаем застройщику построить дом, а потом помогаем этот дом заселить. Таким образом, мы ликвидируем долгострои, предотвращаем появление проблемных кредитов у строителей и появление обманутых дольщиков.

Клиенты в банк сами приходят за ипотечным кредитом? Или их приходится как-то искать с помощью рекламы, с помощью прямых продаж?

По ипотечным продуктам у нас есть реклама, но не слишком агрессивная, поскольку мы всего 4 месяца с ними работаем. Но бывает, клиенты и сами звонят. Плюс, мы подписали целый ряд партнерских соглашений с агентствами недвижимости.

Банк будет развивать другие виды кредитования? Автокредитование, потребительские кредиты?

Нет, автокредиты предлагать не будем.

Почему?

Банк "Глобэкс" в группе "Внешэкономбанка" делает акцент на работу с корпоративными клиентами. Кроме того, у банка нет необходимой для ритейла сети офисов продаж. А вот "Связь-банк", который тоже принадлежит "Внешэкономбанку", обладает более широкой сетью офисов – около 50 филиалов по всей стране. Поэтому все, что касается потребительских кредитов, автокредитов, кредитования непосредственно в магазинах – этим, наверное, будет заниматься он. Тем более, если на его базе будет реализована идея "Почтабанка".

А как в банке обстоит ситуация с вкладами?

Вклады сейчас дорогие – из 2 миллиардов рублей, лежащих на депозитах, порядка 800 миллионов – это те вклады, которые остались еще от "старой жизни". Там высокие процентные ставки, правда, большая часть этих вкладов закроется в этом году, но окончательно мы закончим их обслуживание только в 2013-м.

В целом же по ставкам мы находимся на рыночном уровне – 6-6,5% годовых, что немного выше, чем в Сбербанке.

Но и по кредитам сейчас ставки ниже?

Совершенно верно, но у нас на сегодняшний день из 15 млрд рублей пассивов по филиалу, деньги частных лиц – всего 2,2 млрд рублей, а остальное – средства корпоративных клиентов. Они стоят примерно 5% годовых. За счет этих денег мы и собираемся кредитовать по ставкам от 8% до 11% годовых. А если мы будем активно привлекать деньги частных лиц, то, поскольку есть банки, которые предлагают 8,5% годовых, нам придется предлагать им такие же условия. Значит, мы сможем кредитовать уже не меньше, чем под 11,5% годовых. Только 11,5% на сегодняшний день хороший клиент не возьмет, а плохой нам и самим не нужен.

Именно поэтому Ваш банк делает ставку на ипотечные продукты и на кредитование малого и среднего бизнеса?

Все не так просто. Мы кредитуем средний и крупный бизнес, который составляет основную часть кредитного портфеля – больше 90%. Буду совершенно откровенным – это бизнес, который, в конечном итоге, имеет доступ либо к федеральным бюджетным деньгам, либо к деньгам крупных полугосударственных корпораций. Финансовое состояние нашего малого и среднего бизнеса на данный момент достаточно плачевно. Однако в планах у нас есть разработка специальных программ для малого и среднего предпринимательства – в рамках сотрудничества с РосБР, о котором я уже упоминал ранее.

А что будет в этом году вообще с процентными ставками в России?

Недавно Центральный Банк увеличил нормативы обязательных резервов. Это деньги, которые банки обязаны отчислять с каждого привлечённого рубля и держать на счетах в ЦБ. Если кто помнит нашу историю до кризиса – в первом полугодии 2008 года Центральный Банк в четыре раза повысил нормативы резервирования. Что случилось в результате 15 сентября 2008 года? Вся наша конструкция благополучно в одночасье развалилась.

Наши монетарные власти пытаются идти по западному пути. Вот на западе инфляция подняла голову, начала разворачиваться – они повысили ставки Федеральной резервной системы (ФРС) – инфляция спала. В России эти механизмы не работают. Хотя бы по одной простой причине: у нас, если начинается инфляция, если начинаются высокие ставки, народ из рубля бежит в доллар. В Америке из доллара в рубль никто никогда ни при каких обстоятельствах не побежит.

На сегодняшний день, если подходить с точки зрения макроэкономики, ставки по кредитам и депозитам у нас должны находиться на уровне темпов инфляции. Если у нас инфляция около 9%, то ставки должны быть по кредитам 11–12% годовых, а по депозитам – 7-9% годовых. Это норма, вокруг которой необходимо выстраивать работу, но мы пока зависим от западного рынка.

Но сейчас ставка ФРС на нуле...

Вы обратили внимание, что происходит с валютным рынком на одних только слухах о том, что, скажем, Банк Великобритании хочет чуть-чуть поднять свою учетную ставку? Доллар к евро "летает" в течение одного дня так, что просто не успеваешь отслеживать, с чего дело началось и чем закончилось. Это говорит о том, что рынок очень спекулятивный, на нем много горячих денег, огромное количество которых напечатали в кризис. Рынок реагирует на любую мелочь и, конечно, для всего рынка основным показателем будет, кроме инфляции, о которой мы говорили, поведение ФРС. Если повысится ставка ФРС, или, по крайней мере, обозначится тенденция того, что скоро ставки начнут расти, из России капиталы станут уходить. Доллары пришли к нам ненадолго – на наши биржи – ММВБ, РТС – через межбанковское кредитование. И эти доллары в значительной степени уйдут обратно.

А кризис будет?

Давайте откровенно – я где-то прочитал, что из 200 крупнейших мировых аналитиков никто не предсказал более-менее точную дату начала кризиса. Все сказали, что кризис будет, но не в 2008 году. В 1 квартале 2008 года – ни один не смог предсказать, хотя все признаки были налицо!

В российской банковской системе самый существенный фактор на сегодняшний день – как ни странно – это внешний капитал. Посмотрите, что сейчас происходит: сейчас цена на нефть Urals уже выше 110 долларов за баррель. В Россию опять хлынет капитал, который нужно будет осваивать, и наши банки с удовольствием возьмут этот спекулятивный капитал на 6, 9, 12 месяцев. Понимаете, как только двинется вверх ставка ФРС, этот капитал со свистом отсюда уйдет. И мы получим те же проблемы.

И что делать?

Анализировать причины глубины кризиса. Почему из 20 крупнейших стран у России были самое большое падение ВВП и самая большая девальвация национальной валюты – до 50%? Американцы, когда оценивают свои макроэкономические показатели, в том числе динамику ВВП, учитывают не только стоимость работ и услуг. Есть и косвенные показатели. Если у нас грузоперевозки упали на 30% и значительно упало потребление электроэнергии, то каким должно было быть падение ВВП?

В Банке России предполагают, что в 2011 году рост кредитных портфелей составит 20-25% – это реально?

Я думаю, это нереально.

Рост налоговой нагрузки на фонд оплаты труда повлияет на рост кредитных портфелей российских банков?

В конечном итоге это приведёт к тому, что большая часть зарплаты уйдёт в тень.

Рост серых зарплат приведёт к тому, что такие потенциальные заёмщики не смогут подтвердить в банке свою зарплату и не смогут взять кредит на ту сумму, на которую изначально рассчитывали?

Естественно.