В последнее время российские банки начали сворачивать ипотечное кредитование, как направление бизнеса. Это адекватная реакция банковского бизнеса на фактическое исчезновение возможности рефинансирования, ухудшения ликвидности в отрасли и повышение рискованности данного направления. Банковский портал FinNews.ru уже рассматривал возможные последствия для банков при их чрезмерном увлечении самым долгосрочным видом кредитов – ипотекой (Смерть российской ипотеки?).

Ответ банков не заставил себя долго ждать. Полностью исчезли предложения ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом. Опыт США показывает, что среди кредитов с нулевым первоначальным взносом значительно больше дефолтов, так как заемщик не рискует своими деньгами и ему психологически гораздо проще отказаться от обслуживания такого кредита. В настоящее время минимальный первый взнос – 10%. Вероятно, в скором времени этот минимум будет опять повышен.

Снова начинает появляться дифференциация процентных ставок в зависимости от степени подтвержденности дохода потенциального заемщика. В 2007 году для потенциального заемщика, подтвердившего свой доход справкой по форме банка, процентная ставка по кредиту перестала отличаться от процентной ставки по кредиту для потенциального заемщика, подтвердившего свой доход справкой по форме 2-НДФЛ. Теперь банки вновь стали считать заемщиков с неподтвержденными доходами более рискованной категорией клиентов. Соответственно, ставки по кредитам таким заемщикам снова становятся чуть выше стандартных.

Подверглась переоценке рискованность бизнеса девелоперов и строителей. И те, и другие уже столкнулись с нехваткой средств и постепенно начинают отказываться от запуска новых проектов. К сожалению, некоторым из них текущих средств может не хватить на достройку существующих объектов недвижимости. Банки вполне резонно считают, что квартира в недостроенном по причине остановки строительства доме гораздо менее ликвидна. Поэтому программы кредитования покупки квартиры в строящемся доме постепенно начинают исчезать. Иногда взаимоотношения между строителями и банкирами перерастают в конфликт и выносятся на публику ( У "Банка Уралсиб" возник конфликт со строительной компанией "М-Индустрия").

В итоге ипотечные кредиты становятся все более дорогими и все менее доступными. Но самая настоящая мина замедленного действия заложена в договорах некоторых банков. Суть в том, что, в случае определенных обстоятельств, перечисленных в договоре, банк имеет право изменить процентную ставку по ипотечному кредиту. Если заемщик, получив уведомление от банка об увеличении процентной ставки, не согласен с новыми условиями, то он имеет право досрочно погасить кредит. Если это не возможно - заемщику придется согласиться с изменениями. То есть процентная ставка по ипотечному кредиту формально считается фиксированной, а по сути является плавающей. Сразу вспоминается ключевая фраза из фильма "Твин Пикс": "Совы не те, кем они кажутся!". Наверное, ни у кого не возникает сомнений, в какую сторону будет изменена процентная ставка по ипотечному кредиту, если в банке будет принято решение о ее изменении. Процентная ставка будет изменяться в большую сторону.

Пока банков, имеющих в договорах такую оговорку, не очень много, но данная новация становится популярной. Вот что сообщил начальник управления ипотечного кредитования банка "Союз" Павел Дядин: "Очень многие банки в Москве в последнее время стали включать в свою кредитную документацию пункты о том, что в случае неблагоприятной финансовой ситуации, изменения ставки рефинансирования ЦБ и т.п. они могут изменить ставку в одностороннем порядке". По данным члена правления и руководителя дирекции обслуживания физических лиц "Райффайзенбанка" Романа Воробьева: "Встречаются кредиторы, устанавливающие кредитную ставку на определенный срок (например, 5 лет) и оставляющие за собой право по истечении этого срока пересмотреть ставку в одностороннем порядке". Причем нельзя сказать, что просто банки такие злые, жадные и коварные. "Банки таким образом перекладывают на заемщиков риски, связанные с удорожанием заемных ресурсов", - прокомментировал ситуацию заместитель председателя правления "Русь-Банка" Валерий Кардашов.

К чему это может привести? Давайте вспомним, с чего начался кризис в США. В определенный момент времени, с целью охладить слишком разогнавшуюся американскую экономику, Федеральная резервная система (ФРС) США начала поднимать ставки по федеральным фондам (Federal funds rate), более известной в миру как учетная ставка ФРС США. Следом банки начали поднимать процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. В США большая часть ипотечных кредитов выдается именно под плавающую процентную ставку. Это привело к росту ежемесячных платежей по ипотечным кредитам. К такому повороту событий многие американцы оказались не готовы. В их семейных бюджетах не было зарезервировано дополнительно несколько сотен долларов в месяц. Пошли первые отказы от кредитов.

По данным руководителя кредитно-кассового офиса "Городского Ипотечного Банка" в Санкт-Петербурге Андрея Витальевича Пименова, в США отказаться от ипотечного кредита очень просто – заемщик должен прийти в банк и написать заявление. После этого недвижимость переходит банку, выдавшему ипотечный кредит. Банк продает недвижимость, забирает себе оставшуюся сумму кредита, а разницу (в случае ее наличия) возвращает заемщику. При этом кредитная история такого отказника остается положительной. В результате увеличения числа отказников, предложение недвижимости возросло и цена на нее начала снижаться. Это привело к появлению новых отказников – покупателей недвижимости с инвестиционными целями. Цены на недвижимость снизились еще сильнее. Из-за этого стали снижаться цены на облигации и прочие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Владельцы таких бумаг – американские инвестиционные и коммерческие банки начали разоряться.

Несколько месяцев назад все российские банкиры напрочь отрицали саму возможность развитие кризиса наподобие американского. А теперь с удовольствием сами готовят фундамент для такого кризиса. Многие банкиры понимают грозящую им опасность. Начальник отдела развития ипотечного кредитования "Газэнергопромбанка" Юлия Чернышева: "Большинство банков не практикуют изменение процентных ставок в сторону увеличения по уже выданным кредитам, так как эта мера несет в себе повышенные кредитные риски для банка". Но если мировой экономический кризис будет усиливаться, то с каждым месяцем таких банкиров будет все меньше и меньше. Что делать заемщику, если банк предложит ему начать платить больше? Есть 3 варианта: начать платить больше, досрочно погасить кредит, или воспользоваться советом регионального директора представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге Ольги Бажутиной: "У заемщика существует неоспоримое право обратиться в суд, в котором банку придется доказывать, что повышение ставки не ухудшило положения заемщика".

PS: По данным FinNews.ru, при определенных условиях могут изменить процентную ставку по уже действующему договору ипотечного кредитования следующие банки: "КМБ-Банк", "Промсвязьбанк", "Связь-Банк", "Бинбанк", "Банк Москвы", "Хоум Кредит энд Финанс Банк". Данный список не является полным и окончательным, возможно, есть еще банки, имеющие право изменить процентную ставку по уже действующему кредитному договору.