Среди участников долевого строительства бытует мнение, что если банк аккредитовал застройщика, это автоматически гарантирует его надежность. Такая логика срабатывала в 2006 году, когда конкуренция между банками была невысокая, они могли себе позволить долго и тщательно проверять строительную и финансовую документацию застройщика. Ситуация поменялась в 2007 году, когда в связи с бурным развитием рынка ипотечного кредитования банки вынуждены были упростить систему аккредитации строителей.

Участие в долевом строительстве всегда связано с рисками, например, долгостроя, банкротства застройщика, двойных продаж, мошенничества. Для дольщика, привлекающего ипотечный кредит, эти риски фактически удваиваются, ведь при любом стечении обстоятельств заемщик остается ответственным перед банком.

На рынке строящегося жилья как таковой ипотеки нет, так как предмета залога еще не существует в реальности, а значит, и права собственности на него. Поэтому в банк закладывается право требования по договору, заключенного между дольщиком и строительной компанией.

Если строительная компания не аккредитована в банке, то он требует дополнительное обеспечение по кредиту в виде поручительства физических лиц. Часто кредитные организации требуют поручительство застройщика или страхования финансовых рисков, такое бывает в случае "альтернативных" схем продаж, например, по предварительным договорам купли-продажи или по вексельным схемам. Но надо понимать, что банк оптимизирует таким образом свои кредитные риски, но не риски дольщика.

Часто покупатели строящихся квартир не могут или не хотят закладывать имеющееся жилье, и для дольщиков удобнее всего заложить лишь договор со строительной компанией. Если застройщик выступает поручителем перед банком (часто это происходит при "обходных схемах" продаж на объекте), то его ответственность перед банком продолжается до момента оформления права собственности на квартиру и передачи ее дольщику. В этом случае, застройщик обычно не допускает заселение дольщика в квартиру до момента получения последним права собственности, чтобы исключить риск перепланировок и порчи предмета залога. Но будущий владелец недвижимости получит возможность оформить право собственности лишь после подключения к постоянным электро и коммуникационным сетям. Отсюда дополнительное затягивание сроков и дополнительные расходы дольщика.

Ни для кого не секрет, что в Петербурге существует огромная проблема, связанная со срывами сроков строительства и сдачи домов по разным причинам. К примеру, по субъективным, - когда застройщик не исполняет взятых на себя инвестиционных обязательств перед городом, которые прописаны в договоре аренды земельного участка и в постановлении о строительстве. Или по объективным, - связанным с проблемами подключения дома к электросетям, к постоянным коммуникациям. Эти трудности зачастую не в состоянии быстро преодолеть даже крупная и влиятельная строительная компания.

Ситуацию усугубляют непрямые схемы продаж, например, по предварительным договорам купли-продажи или вексельным схемам, где фактически нет ответственности ни за срывы сроков строительства, ни за качество сдаваемого жилья. Ведь предварительные договора – это по сути обещания. Вот уж воистину за многие столетия не поменялось. Можно вспомнить сентенцию древнеримского юриста Павла, который сказал: "Обходит закон тот, кто, держась за слова, нарушает его смысл, его предназначение".

Все эти обстоятельства затягивают процесс регистрации права собственности на объект недвижимости на месяцы, а то и на годы и ударяют по интересам дольщиков, особенно привлекавших ипотечный кредит. Для них срывы сроков строительства означают дополнительные затраты при погашении долга.

Дело в том, что при кредитовании на первичном рынке жилья банк устанавливает две процентные ставки для заемщика – ту, что действует в период строительства (в среднем 13-16% годовых в рублях), и ту, что уже после его завершения, оформления права собственности на квартиру и передачи ее в качестве залога в банк (10,75-14% годовых в рублях). То есть дольщик рассчитывается с банком по повышенной процентной ставке по кредиту все то время, которое застройщик решает проблемы, мешающие регистрации права собственности на жилье.

Также, не стоит слепо доверять аккредитации банка, оценивая надежность застройщика, ведь часто ипотека есть и на тех объектах, квартиры в которых продаются не по 214 закону, а иначе. А ответственность дольщика перед банком сохраняется в любом случае. Даже если заемщик лишиться строящейся квартиры, например, в случае двойной продажи или банкротства строительной компании, он все равно обязан будет погасить долг, а в случае неуплаты, будет отвечать другим имуществом.