Такими или похожими словами банкиры описывают Банковскому порталу FinNews.ru рынок кредитования покупки коммерческой недвижимости. Для таких оценок есть основания.

По данным начальника управления по работе с физическими лицами филиала "Санкт-Петербург" "РосЕвроБанка" Ольги Зинкевич, "В настоящее время рынок "коммерческой ипотеки" находится в зачаточном состоянии – в России в кредит покупается от 2% до 10% объектов коммерческой недвижимости. В то же время в развитых странах этот объем составляет от 50% до 90% от всех сделок". "Рынку коммерческой ипотеки от силы года два-три и его рост еще впереди", - вторит ей начальник управления ипотечного кредитования банка "Союз" Павел Дядин. Но не только неразвитость рынка говорит в пользу его роста в ближайшем будущем. "Предприниматель, прежде всего, сможет решить свои вопросы с организацией места бизнеса", считает руководитель офиса "Городского Ипотечного Банка" Андрей Пименов.

Если все так прекрасно, почему до сих пор рынок находится в зачаточном состоянии? Это связано с рядом проблем. Снова предоставим слово Андрею Пименову. "Проблема юридического характера - невозможность регистрации ипотеки в силу закона на объекты коммерческой недвижимости. Отсюда возникают "технологические" проблемы - двухэтапное заключение сделки: сначала регистрация права собственности на покупателя, затем регистрация залога (заключение договора ипотеки) и только потом продавец получает денежные средства". Ольга Зинкевич предлагает другое решение: "Продавец объекта передает его в залог (ипотеку) банку, а покупатель (заемщик) приобретает его с одновременным переходом обременения".

Другой ряд проблем - проблемы финансирования (рефинансирования) кредитов, выданных под залог коммерческой недвижимости. Это основной вопрос построения системы коммерческой ипотеки. "Нам известны только несколько случаев секьюритизации кредитного портфеля, обеспеченного залогом недвижимости, на российском рынке, - говорит Андрей Пименов. Но это были сделки с залогом жилой недвижимости. Западные инвесторы, даже те, кто в основном финансируют российскую ипотечную систему, также не готовы рефинансировать кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости".

В итоге, по мнению директора департамента розничного бизнеса "Промсвязьбанка" Елены Махота, "Существующее законодательство позволяет только схемные решения (аккредитивная форма расчетов либо залог имеющейся недвижимости либо залог недвижимости от продавца), которые в силу своей сложности и длительности во времени не позволяют активно развивать данное направление банкам".

У банков есть и предложения по изменению ситуации. Так директор департамента по развитию малого и среднего бизнеса "КМБ-Банка" Лариса Беляева предлагает доработать законы РФ, чтобы они регулировали отношения между финансовым институтом, продавцом и покупателем по примеру ипотеки для частных лиц при покупке квартир. Еще четче сформулировал свои пожелания к законодателям заместитель председателя правления по развитию розничного бизнеса "Русь-Банка" Валерий Кардашов. По его словам, необходимо "Внесение изменений в Закон "Об ипотеке", касающихся коммерческой ипотеки".

Несмотря на длительность процедур по изменению законодательства, банки готовятся к буму на рынке коммерческой ипотеки уже сегодня. Одни уже сегодня готовы предложить решение. "Банк ВТБ Северо-Запад" уже осуществляет предоставление кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. В банке "Союз" существует кредитный продукт (в банке его называют коммерческой ипотекой) под залог нежилой недвижимости находящейся в собственности или приобретаемой в собственность заемщика. Некоторые банки ("Хоум Кредит" и "ЮниКредит Банк") предлагают нецелевой кредит под залог недвижимости в собственности.

Другие банки находятся в стадии разработки такого решения. "КМБ-Банк" планирует выпуск продукта на рынок на конец весны. "Промсвязьбанк" разрабатывает программу коммерческой ипотеки для клиентов малого и среднего бизнеса. "РосЕвроБанк" готовит к выводу на рынок программу кредитования коммерческой недвижимости.

Однако пока не все банки готовы рисковать. Например, "Городской Ипотечный Банк" введет коммерческую ипотеку в продуктовую линейку только после решения всех проблем, о которых было сказано выше.

Оценить в цифрах перспективы коммерческой ипотеки в Санкт-Петербурге решился только Павел Дядин. По его мнению, на конец 2008 года она достигнет объемных показателей в 0,2 -0,3 млрд. долларов США, на конец 2009 года - 0,7-1 млрд. долларов США.