На американском рынке ипотечных кредитов используются кредитные схемы с фиксированными (fixed rate) и плавающими (ARM – adjustable interest rate) ставками. Причем последние получили большее распространение.

Плавающая ставка выгодна заемщику при падении процентных ставок в стране. С каждым месяцем ему приходится платить все меньше и меньше по кредиту. Все меняется, когда ситуация в стране ухудшается и ставки начинают расти. Платежи по кредитам также растут и в какой-то момент становятся непосильной ношей. Тогда заемщик отказывается платить банку, тот в ответ продает заложенную недвижимость, чтобы вернуть себе деньги.

Пока в стране спрос на недвижимость большой и цены на нее растут – проблем, как правило, не бывает. Денег за вырученную недвижимость хватает всем. Однако в США в прошлом году одновременно наложились несколько обстоятельств. Постепенно дорожающие кредиты уменьшили спрос сначала на них, а потом и на недвижимость. В результате цены на нее перестали расти. В свое время для увеличения размера бизнеса банки и ипотечные компании начали выдавать ипотечные кредиты заемщикам с плохой кредитной историей и тем, кто с большим трудом мог их обслуживать. Из-за роста процентных ставок эти заемщики начали отказываться платить по постоянно увеличивающимся счетам. Недвижимость таких заемщиков "пошла с молотка". В результате предложение недвижимости увеличилось, что привело уже к снижению цен на нее. Тогда отказываться платить по счетам стали те, кто покупали недвижимость с инвестиционными целями.

Вырученных от принудительной продажи недвижимости средств перестало хватать на покрытие всех долгов, так как были распространены кредиты на 100 и даже больше процентов от стоимости недвижимости. Начались банкротства. Сначала тех, кто выдавал ипотечные кредиты, а потом тех, кто давал первым деньги.

Возможно ли повторение в России ситуация, аналогичная американской? Российские банкиры отказываются в это верить. "Такой кризис России в ближайшем будущем не грозит", – считает заместитель председателя правления банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк. "Это произойдет не в ближайшие несколько лет", – согласен с ним председатель правления "Экстробанкa" Александр Колошенко. Но полностью возможность подобного кризиса они все же не исключают. Начальник отдела продуктового маркетинга "Русь-Банка" Максим Чубак признает, что при формировании аналогичной рыночной конъюнктуры повторение подобной ситуации возможно. "Чтобы этого не происходило, банки должны более жестко отслеживать риски и вести свою кредитную политику", – добавляет начальник департамента по работе с корпоративными клиентами банка "Московский Капитал" Эдуард Куздров. Значит ли это, что плавающие ставки – однозначно зло, а фиксированные ставки - добро?

Американский ипотечный кризис послужил для российских банков хорошим уроком. Мы, наконец, начали учиться на чужих ошибках. "Российские банки в настоящее время пересмотрели требования к заемщикам в сторону их ужесточения, ограничили или отменили продукты с нулевым первоначальным взносом", - говорит начальник управления маркетинга розничного бизнеса "МДМ-Банка" Анатолий Крайников.

Кроме этого, в России большая часть ипотечных кредитов выдаются под фиксированный процент. "Во многом сказывается менталитет россиян, – считает руководитель кредитно кассового офиса "Городского ипотечного банка" в Санкт-Петербурге Андрей Пименов. – Заемщик хочет стабильности и с большей охотой берет кредиты по фиксированной ставке".

Но у фиксированной ставки тоже есть недостаток. В прошлом году в России выросла инфляция. В 2008 году она скорее всего опять вырастет. Может так получиться, что ставки по депозитам в конце 2008 года будут выше, чем ставки по выданным летом 2007 года ипотечным кредитам. То есть такие кредиты могут стать убыточными для банка. "Пока ситуацию на финансовом рынке России нельзя назвать неблагоприятной, обузой ипотечные кредиты для банка не являются", – говорит директор управления по кредитованию физических лиц банка "Александровский" Елена Кулык. "Но и ликвидным активом ипотечные кредиты назвать уже нельзя", – продолжает она.

И это действительно так. Секьюритизировать такие кредиты и продать иностранным инвесторам облигации, обеспеченные ими, после начала американского кризиса стало невозможно. Обжегшись на молоке, инвесторы теперь дуют на воду. В России рефинансировать накопленный портфель ипотечных кредитов также непросто. АИЖК резко сократило объем выкупа ипотечных портфелей, а с февраля 2008 года еще и ужесточило требования к заемщикам.

Но банки не будут терпеть убытки. "В настоящее время у большинства банков в кредитном договоре предусмотрена возможность изменения фиксированной процентной ставки в одностороннем порядке с уведомлением клиента при наступлении неблагоприятной для банка ситуации, в том числе при резких изменениях на фондовом рынке", – утверждает начальник управления ипотечного кредитования "КМБ-Банка" Ирина Базанова. "Или банки будут вносить изменения в тарифы в части обслуживания договоров", – добавляет Елена Кулык.

Разумеется, заемщик вправе отказаться от предлагаемых банком изменений процентной ставки или тарифов. Тогда банк попросит его досрочно погасить кредит.

Но раз фиксированных процентных ставок в России на самом деле не существует, может, стоит внимательнее изучить, что такое ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой?

По мнению Владимира Гасяка, повысить популярность кредитов с плавающей процентной ставкой сможет повышение финансовой грамотности населения. Сегодня большинство просто не понимает, как формируется плавающая процентная ставка. Главной особенностью ипотечного кредита с плавающей ставкой является то, что процентная ставка за пользование кредитом изменяется во времени, так как размер ставки коррелирует с некоторым рыночным индексом и периодически пересматривается. В результате чего происходит перерасчет ежемесячных платежей клиента. Базой для определения процентной ставки по рублевым кредитам служит индикатор MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), по кредитам в долларах – LIBOR (London Interbank Offered Rate).

В настоящее время лишь несколько банков выдают ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Кредит с плавающей ставкой - это определенный риск, так как ставка может быть как ниже, так и выше фиксированной процентной ставки банка и заемщик может оказаться как в выигрыше, так и в проигрыше. Заемщики сегодня не готовы идти на такие риски, учитывая нестабильную ситуацию на финансовом рынке.

Тем не менее у таких программ есть своя аудитория, хоть пока и незначительная. По данным эксперта отдела кредитования физических лиц "ЮниКредит Банка" Романа Егорова, кредиты с плавающими ставками популярны среди тех, кто берет ипотеку на короткий период, в основном до 3-5 лет. "В этом случае возможно существенно выиграть в разнице процентных ставок", - считает он.

Например, минимальная ставка в долларах в банке "ДельтаКредит" на прошлой неделе составляла всего 6,3% годовых. В течение 2008 года она может снизиться еще больше. ФРС уже дважды снизило ставки в этом году (с 4,25% до 3,00%) и, судя по всему, не собирается на этом останавливаться, чтобы предотвратить наступление рецессии в США. Центральные банки европейских стран также будут вынуждены снижать свои ставки. Следом снизится ставка по LIBOR и плавающая ставка по валютным кредитам.

Поэтому, обдумывая, в какой валюте следует взять ипотечный кредит, под какую ставку и на какой срок, заемщик должен думать не только о своих доходах и расходах, но и о состоянии российской и мировой экономики. Это поможет ему существенно сократить расходы по кредиту. А банки и регулятор должны тщательно отслеживать ситуацию в экономике, чтобы не допустить повторения чужих ошибок.