Сначала разберемся, что происходит в США.

Что случилось в США на рынке недвижимости? В 2000 году Федеральная резервная система (ФРС) начала снижать процентные ставки, чтобы поддержать американскую экономику, не давая ей сползти в рецессию. Низкие процентные ставки спровоцировали потребительский кредитный бум. Ипотека стала доступна для значительно большего количества населения. Однако ипотечным компаниям и банкам расширения спроса показалось недостаточно, и они решили еще немного увеличить целевую аудиторию за счет "новых" групп населения. Дело в том, что вся корпоративная Америка "заточена" на постоянное увеличение показателей (выручки, прибыли, количества сделок, доли на рынке и т.д.). Стремление увеличить кредитный портфель любой ценой естественным образом привело к ослаблению требований к заемщикам. Появились кредиты заемщикам с плохой кредитной историей, кредиты заемщикам без подтвержденных доходов, кредиты без первоначального взноса, кредиты под залог на любые цели и кредиты на сумму, превышающую стоимость покупаемой недвижимости.

В 2006 году перестали расти цены на жилье, а в 2007 году началось снижение цен на рынке недвижимости. Примерно в это же время начался рост инфляции и, вслед за этим, повышение ставки рефинансирования. Рост ставки рефинансирования автоматически приводит к росту ставок по кредитам. Нужно иметь в виду, что в США все кредиты имеют плавающую процентную ставку. В России процентные ставки, как правило, фиксированы на весь срок кредита. Такая ситуация сложилась благодаря российским банкам, которым в условиях постоянно уменьшающихся процентных ставок было выгодно фиксировать условия кредитных договоров. Большинству российских банкиров до сих не приходило в голову, что процентные ставки могут не только падать, к чему они уже основательно привыкли за 15 лет, но и расти.

Повышение ставок по кредитам привело к увеличению ежемесячных расходов на обслуживание взятого кредита, к чему многие оказались не готовы. Как морально, так и финансово. В результате вырос уровень просрочек по кредитам и отказов в обслуживании кредита. Естественно, в первую очередь среди так называемых subprime клиентов. Если в 2005 году уровень дефолтов составлял 3,3%, то в 2006 году он вырос до 4,5%. При дефолте по кредиту купленная в кредит недвижимость выставляется на торги и продается с аукциона для погашения задолженности клиента перед банком или ипотечной компанией. Поскольку количество дефолтов выросло – выросло и количество квартир на принудительную продажу. Увеличение предложения привело к дальнейшему снижению цен на недвижимость. После того, как цены на недвижимость начали снижаться, начали продавать свои дома и квартиры клиенты, покупавшие недвижимость с инвестиционными (спекулятивными) целями. Это только усугубило положение.

К такому уровню дефолтов и к снижению цены недвижимости уже оказались не готовы ипотечные компании. Среди них начались банкротства. Ипотечные компании выдавали ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных облигаций и за счет кредитов крупных банков. Банки, покупавшие такие облигации и кредитовавшие ипотечные компании, оказались в затруднительном положении. Фактически все банки США получили проблемы разной степени тяжести. Поскольку тяжесть проблем быстро и точно оценить невозможно, в США разразился кризис доверия банков друг к другу и, как следствие, кризис ликвидности. Никто не хочет давать кредит банку, который уже завтра может разориться. А если кредиты и дают, то по большей процентной ставке, чем обычно. Оставшиеся на плаву немедленно ужесточили параметры кредитных продуктов. Были отменены кредиты без первоначального взноса, без подтверждения доходов, необеспеченным категориям граждан, повышены процентные ставки.

А что в России?

Российские банки, занимавшиеся ипотечным кредитованием, не изобретая велосипед, попросту копировали передовые американские технологии и ноу-хау. К счастью, рынок ипотечного кредитования в России находится еще в начале пути. Число выданных ипотечных кредитов измеряется всего сотнями тысяч, а доля ипотеки в ВВП достигает не более 1,8%. Хотя российские банки и успели предложить клиентам рискованные для самих банков ипотечные программы без первого взноса и без подтверждения дохода, но объем таких продаж незначителен для банковской системы в целом. Поэтому, даже если в будущем по уже существующим портфелям кредитов и произойдет увеличение дефолтов, это не должно привести к кризису всей банковской системы. В настоящее время проблемы у российских банков, активно занимающихся ипотекой, скорее связаны не с кризисом ликвидности, а с кризисом доверия. Обжегшись на молоке, всегда дуют на воду. Никто не хочет предоставлять кредиты банкам, практиковавшим либеральное отношение к заемщикам. Либо дают кредит с худшими условиями. В итоге, некоторые банки могут получить кредит под процентную ставку, превышающую ту, под которую они кредитуют население.

Президент "Альфа-Банка" Петр Олегович Авен на конференции "Российский банковский сектор: факторы роста" (организатор конференции – "Альфа-Банк") высказал мнение, что проблемы могут быть только у банков, которые в значительной степени финансировали свою деятельность за счет кредитов из-за рубежа. Самым ярким примером такого банка является "Банк Русский Стандарт". Иностранные кредиты составляют 79% от всех его средств.

Как долго продлится рост цен на недвижимость?

На изменение цены любого товара влияет изменение спроса и предложения. Попробуем рассмотреть оба фактора. Предложение квартир состоит из двух сегментов. На первичном рынке квартиры предлагают строители, на вторичном – владельцы уже существующих квартир. Общим местом стало утверждение, что строители еще не скоро смогут удовлетворить спрос. Возможно и так. Меньше ясности с предложением существующих квартир. И вот почему. Давно уже замечено, что цены на жилую недвижимость в России напрямую зависят от цен на нефть. Депутат государственной думы Оксана Дмитриева считает, что так происходит потому, что "излишки" нефтяных денег инвестируются на рынке жилой недвижимости. Такие инвестиции идут на покупку квартир уже не с целью проживания, а с целью извлечения дохода.

Каков размер инвестиционно-спекулятивной составляющей на рынке жилой недвижимости? На сегодня никто не может оценить эту долю. Даже приблизительно. Ни банкиры, выдающие ипотечные кредиты, ни риэлтеры, помогающие подобрать квартиру, ни строители, самостоятельно продающие построенные квартиры - все лишь разводят руками, ссылаясь на недостаток информации. Но при этом все они утверждают, что доля эта маленькая и никакого влияния на рынок не окажет. Например, вот как прокомментировал этот вопрос руководитель блока ипотечное кредитование "Альфа-Банка" Илья Владимирович Зибарев: "Мы считаем, что, в основном люди покупают квартиры, чтобы в них жить. Мы просто это видим, потому что с людьми общаемся. Сейчас есть такая категория "кредит под залог существующего жилья". В "Альфа-Банке" процент таких кредитов – 27%. И мы провели исследование среди наших заемщиков, на что они на самом деле берут эти кредиты. 30% берут на покупку в новостройке, 15% - на коттедж. Все остальные берут на улучшение жилищных условий, именно на покупку новой квартиры, но, не продавая пока старую, они просто покупаю, а потом старую продают и выплачивают кредит, и живут в новой квартире. И, я думаю, это будет еще долго продолжаться по одной простой причине: спекулятивные квартиры будут покупаться тогда, когда цена на недвижимость будет расти очень быстро, быстрее, чем стоимость кредита. Когда у нас был этот рост, тогда было выгодно брать ипотечные кредиты, в то время спекулятивных сделок было намного больше, чем сейчас. Сейчас, в силу того, что это просто не выгодно, можно пойти в ПИФы вложить – там и то будет больше доход. Некоторые банки сейчас делают по депозитам ставки равные, практически, инфляционным или ипотечным ставкам, или росту цен на недвижимость". Получается, что примерно 13% всех заемщиков "Альфа-Банка" берут ипотечный кредит на покупку второго жилья, но в самом банке не считают такие покупки инвестиционными или спекулятивными.

Что произойдет при снижении цены на нефть? Логично предположить, что цена недвижимости также начнет снижаться. Почему это, спросите вы? А потому что инвесторы рынка недвижимости уменьшат спрос на покупку недвижимости из-за уменьшения потока нефтедолларов. Кстати, этих инвесторов впору называть спекулянтами. Потому что как только тренд цены на недвижимость изменится с повышательного на понижательный, они начнут выбрасываться свои квартиры на рынок с целью фиксации прибыли. И вот тут уже начнутся настоящие проблемы, так как одновременный выброс на рынок дополнительного предложения приведет к дальнейшему снижению цены и дальнейшему увеличению предложения. Как это бывает и что за этим следует, мы все помним по рынку ценных бумаг в 1997-1998 годах. Поведение участников на любом рынке подчиняется одним и тем же законам. Тогда тоже все началось с ухода с рынка сначала спекулянтов, а потом и портфельных инвесторов, напуганных азиатским кризисом. Какое еще снижение цены нефти, спросите вы? Цена на нефть будет только расти, скажете вы. А я вам напомню, что в период с 1982 года по 1999 год, цена нефти последовательно и планомерно снизилась с 60 до 10 долларов за баррель в реальном выражении. Но, допустим, в ближайшие 2 года цена нефти будет держаться на текущих уровнях.

Есть другая проблема – дефицит платежного баланса (смотри статью Кризис будет. Вопрос лишь в сроках его возникновения). За последний год сальдо платежного баланса уменьшилось почти в 2 раза, с 30,734 млрд долларов в 1 квартале 2006 года до 16,126 млрд долларов во 2 квартале 2007 года (смотри график сальдо платежного баланса). Если так пойдет и дальше, то самое позднее в начале 2010 года сальдо платежного баланса станет отрицательным. Последний раз в России такое случилось в 1997-1998 годах. Решением болезни под названием "отрицательное сальдо платежного баланса" стала девальвация рубля. Любой аналитик скажет, что при девальвации валюты снижается привлекательность любого актива, выраженного в данной валюте. Цены на активы падают. На недвижимость в том числе. Это мы видели в 1998-1999 годах. Это мы можем увидеть в 2010-2011 годах. Это случится даже в том случае, если цены на все сырьевые товары останутся на текущих рекордных уровнях. Если цены начнут снижаться – кризис на рынке недвижимости случится раньше. Аналитик по макроэкономике и банкам "Альфа-Банка" Ольга Найденова в беседе с автором статьи на конференции "Российский банковский сектор: факторы роста" дипломатично сказала, что цены на жилую недвижимость прекратят свой рост через 2 года.

В настоящее время вряд ли возможен полномасштабный банковский кризис, подобный американскому кризису ипотечных кредитов. С кризисом ликвидности российские банки также смогут справиться. Центральный банк России разработал комплекс мер по поддержанию ликвидности (смотри статью Меры Банка России по поддержанию ликвидности банковской системы России) и вполне контролирует ситуацию. А вот через 2-3 года ситуация в России будет уже совсем другой. Президент "Альфа-Банка" Петр Авен ожидает, что при сохранении текущих темпов роста ипотеки в России в 2 раза ежегодно через 2 года она будет занимать уже 7% от ВВП. Это будет уже достаточно большой рынок, чтобы его проблемы сказались на всем банковском сообществе. Снижение цен на недвижимость из-за возможной девальвации рубля может привести к кризису, подобному американскому. Впрочем, при девальвации большие проблемы будут у всех. Кроме, разве что, экспортеров.