Эксперты управляющей компании "Арсагера" назвали застройщиков, которым они доверили средства пайщиков. Это крупнейшие участники строительного рынка, надежность которых не вызывают у аналитиков сомнений. В тоже время целесообразность вложения инвестиций в акции самой управляющей компании (УК), вызывает вопросы.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Арсагера – жилищное строительство" (ЗПИФН) покупает квартиры на ранних стадиях строительства и продает их по мере готовности конечным пользователям. Только разница между начальной и конечной ценой жилья обеспечивает доходность в 10-20 процентов годовых, еще 10-15 процентов фонд получает за счет общего роста цен на недвижимость. Де-факто "Арсагера" выступает в роли "дольщика", только покупает квартиры не для жизни, а с целью его перепродажи (спекуляции).

Пусть первый станет последним

В отличие от простых граждан, менеджеры управляющей компании имеют возможность выбрать действительно надежного застройщика. Основной опасностью инвестирования в строящееся жилье они называют риск незавершения строительства и финансовые злоупотребления со стороны строительной компании. Как разъяснили журналисту "Фонтанки" в компании, ключевыми критериями при выборе застройщиков являются занимаемая ей доля рынка и величина средней просрочки при сдаче объектов. Также принимаются во внимание сотрудничество застройщика с банками по ипотеке, наличие облигационных займов и кредитов в банках, организационно-правовая форма, финансовое состояние, история взаимоотношений с подрядчиками. Проводится и юридическая экспертиза отобранных компаний – проверка учредительных документов, прав собственности на земельный участок и т.д.

По словам председателя правления УК "Арсагера" Василия Соловьева, на рынке Санкт-Петербурге работает около 250 строительных фирм, которые аналитики поделили на 3 категории (класса). Причем 5-6 компаний занимает около 40 процентов рынка. В их объекты фонд и решил вкладывать средства пайщиков. На сегодняшний день это дома, возводимые ЗАО "Строительный трест", ООО "Гатчинский ДСК" (группа компаний ОАО "Ленстройреконструкция"), ЗАО "ЛенСпецСМУ", ООО "СК "Петербургская Недвижимость", ООО "ИСГ Невский Синдикат", ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Кондратьевский" и ЗАО "ИнКорСтрой-58.

Получается, что других крупных застройщиков эксперты "Арсагеры" сочли либо ненадежными, либо неперспективными, либо с ними не удалось заключить приемлемого контракта (возможны и иные причины). По словам Василия Соловьева, договора, предлагаемые строительными компаниями розничному покупателю, не защищают клиента. Все подводные камни юристы УК выявляют и предлагают свои варианты. Некоторые застройщики на это соглашаются, другие нет. Среди "отказников" – "строительная компания № 1" – "ЛЭК Истейт". Для справки: по данным Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти только за последние несколько года к этой фирме было предъявлено почти 50 исков только от юридических лиц. Нет в списке партнеров "Арсагеры" таких компаний как "Строймонтаж", "Источник-строй", "Импульс" и многих других.

Купите нас самих

Однако вчера управляющая компания собрала журналистов, инвесторов и чиновников (на пресс-завтрак пришел председатель Комитета финансов Санкт-Петербурга Александр Никонов) не для представления (http://www.arsagera.ru/user_img/booklets/1188462597_...) подробного аналитического обзора об инвестициях на рынке жилой недвижимости. "Арсагера" стала первой управляющей компанией, выставившей свои акции на публичную продажу. Т.е. сейчас любой желающий, готовый заплатить 4 рубля 30 копеек, может стать ее акционером.

По словам директора по привлечению капитала и продвижению Алексея Астапова, один из инвесторов сразу же захотел купить весь пакет – 45 процентов акций. Руководство компании удалось этого избежать, опасаясь появления нового собственника. Сейчас компания ищет именно миноритариев – розничных покупателей, которые вложат свои деньги в пакеты до 5-7 процентов акций и, соответственно, не смогут всерьез участвовать в управлении компании.

Но есть и сомнения в целесообразности таких вложений. УК "Арсагера" остается пока убыточной, а цена предлагаемых к покупке акций почти в 6 раз превышает ее балансовую стоимость (74 копейки, хотя эту цифру можно считать условной). Если верить официальному инвестиционному меморандуму "Арсагеры", уже к 1 января 2009 года стоимость ее акций возрастет до 8 рублей за штуку (с 4,3 рублей сегодня).

У специалистов рынка своя точка зрения. "В целом управляющие компании – интересный и перспективный бизнес, – констатирует директор ЗАО "Управляющая компания "Адекта" Александр Строгалев. – Но в меморандуме и отчетности "Арсагеры" остается без ответа вопрос об убытке, полученном компанией в первом полугодии 2007 года, когда фондовый рынок давал возможность заработать. Не понятно: причиной убытка стали планируемые заранее капитальные затраты или результаты управления капиталом. Это принципиально важная для потенциального миноритария информация. Как правило, инвесторы обращают пристальное внимание на информационную открытость компании и готовность основных акционеров детально показывать финансовые параметры бизнеса".

Привлеченные средства компания намерена тратить в продвижении и формирование розничной сети – открытие почти 300 точек в регионах России. Такую политику Александр Строгалев называет "агрессивно-оптимистичной. Кроме того, инвестиции в жилую недвижимость являются чуть ли не единственным направлением деятельности "Арсагеры". На мой взгляд, целесообразнее иметь более широкую линейку продуктов, а на рынке недвижимости нужно быть очень осторожным, т.к. точно прогнозировать его невозможно", – заключает эксперт.

Руководство же самой компании намерено продавать акции именно сейчас, когда компания еще не вышла на прибыли: зачем собственники будут продавать прибыльный бизнес? Но возникает вопрос: а столь ли уверены менеджеры в том, что он будет таким прибыльным?