По офисам  По итогам  По назначениям  По рейтингам  По фальши  Все новости  Поиск новости   
main pagee-mailsearch
Finnews.ru
Новости банков 1Новости банков 2Акции банковПубликацииКурсы ЦБ РФУслуги банковСправочнаяО FinNews.ru
Новости банков 1
 По автокредитам
 По вкладам
 По драг.металлам
 По ипотеке
 По картам
 По кредитам МСБ
 По переводам
 По потреб.кредитам
 По сейфингу
Новости банков 2
 По офисам
 По итогам
 По назначениям
 По рейтингам
 По фальши
 Все новости
 Поиск новости
Акции банков
 По автокредитам
 По банк.картам
 По депозитам
 По ипотеке
 По кредитам МСБ
 По потреб.кредитам
Публикации
 Макроэкономика
 Общество
 Степан Демура
 Интервью
 Банки
 Инвестиции
 Кредиты
 Личный опыт
 Рейтинг PR
Курсы ЦБ РФ
 Курсы валют сегодня
 Архив курсов валют
 Конвертер валют
Услуги банков
 Автокредиты
 Депозиты
 Драг.металлы
 Ипотека
 Курсы валют в банках
 Кредиты МСБ
 Потреб. кредиты
Справочная
 Банки
 Обменные пункты
 Поиск на PDA
 Небанковские кред.орг-и
О FinNews.ru
 Сервисы
 Реклама
 Вакансии
 Фотобанк
 Индекс настроений
 Индекс депозитов
 Форум
24.09.07/00:04
Рынок ипотечного кредитования в России сегодня и в будущем
Общие данные и текущая ситуация в РФ

В 2007г. рынок ипотечного кредитования РФ продолжает показывать качественный рост объемов. На начало 2 полугодия 2007г. объем выданных банками в РФ ипотечных кредитов населению превысил 374 млрд.руб. (более 14,5 млрд.долл.). Прирост объемов кредитования связан как с активной позицией многих основных игроков рынка (банков, брокеров), перекредитования самих должников банками, повышением информационной насыщенности рынка и пониманием потребителя сути ипотеки, а также снижением темпов прироста цен на жилье и определенной стабилизацией цен на рынке недвижимости в большинстве регионов РФ, развитием операций рефинансирования кредитов между кредиторами. Однако, при этом важно учитывать, что при продаже кредита он отражается на балансе нового кредитора, но самой сделки с объектом залога не происходит, таким образом прирост объемов ипотечного кредитования по темпам больше чем прирост сделок купли-продажи недвижимости. Динамика прироста ипотечных сделок в первом полугодии 2007г. превысила почти вдвое показатель аналогичного периода прошлого года.

При этом говорить о насыщении рынка спросом на жилье, в том числе за счет ипотеки еще очень рано. На сегодня темпы и объемы ввода нового жилья в РФ почти вдвое ниже цифр советского периода и по ряду регионов в лучшем случае ежегодный прирост в пределах 5-10%%, а в некоторых регионах последние несколько лет не было построено ни одного многоквартирного дома.

На сегодня по разным оценкам с помощью ипотечного кредита совершается не более 8-10% сделок, а объем задолженности по жилищной ипотеке не превышает 2% ВВП.

Северо-Западный федеральный округ и Санкт-Петербург

СЗФО находится на 6 (из 7) месте по РФ по активности рынка недвижимости (по количеству сделок с жилыми объектами). За 2006г. было зарегистрировано более 240 тыс. сделок с жильем, из которых болеем 15 тыс. (около 6%) сделки ипотеки. За первое полугодие 2007 года динамика ипотечного рынка по объему кредитования превышает показатели прошлого года более чем вдвое. При этом, по объему ипотечного кредитования, Санкт-Петербург входит в 5-ку по РФ.

Около 25,7 млрд. рублей составил объем ипотечных и жилищных кредитов в Санкт-Петербурге выданных населению на конец первого полугодия 2007 года, из которых 9,8 млрд. рублей – за первые шесть месяцев текущего года, что составляет показатель практически всего 2006г.

Увеличилось также количество выданных кредитов в Санкт-Петербурге: если в прошлом году за 1 полугодие было выдано около 4 000 кредитов, то в этом году – более 6 000 кредитов, при этом, средняя сумма кредита выросла с 1 000 000 до почти 1 800 000 рублей.

По текущей динамике рынка Санкт-Петербурга вполне можно полагать, что по итогам 2007г. прирост составит не менее 130-150%% прошлогоднего показателя. Это связано как с повышением доступности ипотечного кредита для все большей массы населения, появлением новых участников и программ кредитования, с одной стороны, и с определенной стабилизацией ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости в целом (по итогам первого полугодия 2007г. рост цен в среднем составил показатель уровня инфляции 6-8%), хотя жилье с высокими потребительскими свойствами, элит класса выросло в цене за полгода до 25-30%).

Тенденции рынка в прошедшие месяцы 2007

В 2007г. среди тенденций ипотечного кредитования наблюдаются: увеличение сроков кредитования, появление программ кредитования с учетом доходов третьих лиц, все более популярными становятся ипотечные потребительские кредиты под залог имеющейся недвижимости (объемы которых вполне можно оценивать до 15-20% от общего "ипотечного" портфеля), некоторое снижение ставок рядом участников рынка по некоторым программам. Растет активность кредитования объектов загородной недвижимости (индивидуальные жилые дома, земельные участки). На сегодня объем загородной ипотеки составляет 10-12%. Среди новинок года – программы кредитования в новых для рынка валютах (франки, иены).

К осени 2007, с учетом рыночной конъюнктуры и ситуации на мировых финансовых рынках – все актуальнее становится вопрос качества кредитного портфеля и эффективных разных вариантов фондирования (привлечения) ресурсов в ипотечное кредитование. Как следствие, широко представленные в начале года программы кредитования с 0% первоначальным взносом практически исчезли, а по некоторым кредитным программам отдельные кредиторы скорректировали ставки в сторону увеличения.

Все большее количество сделок осуществляется с участием ипотечных брокеров. На сегодня - это около трети по Санкт-Петербургу.

Перспективы и прогнозы по развитию рынка

По РФ в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 10-15% ВВП. Динамика прироста объемов ипотечного кредитования по итогам года в целом по РФ может превысить 100%, а по Санкт-Петербургу при грамотно выстроенной работе участников рынка и реализации текущего потенциала и использовании сложившейся конъюнктуры - составить более 130-150%.

В некоторой степени на дальнейшее развитие программ в регионе как с точки зрения условий предоставляемых кредитов, критериев предъявляемых к заявителям и предметам залога будет оказывать и ситуация с условиями привлечения ресурсов российскими кредиторами, развития на мировых финансовых рынках.

В настоящее время на финансовом рынке происходит увеличение стоимости привлечения ресурса, и, в частности, по ряду кредитов усложнено их рефинансирование (крупные кредиты, как правило свыше 0,5-1 млн. долл., кредиты на длительные сроки свыше 20-25 лет, с размером кредита свыше 80-85%% стоимости залога), некоторые участники рынка вносят изменения в свои программы как в части требований к предмету залога, так и работе с разными категориями заемщиков.

Условия привлечения ресурсов на западных рынках уже несколько корректировались, и пока в целом не в лучшую сторону: в первую очередь, речь идет о нестандартных кредитах, предоставляемых на покупку жилья с минимальным первоначальным взносом, со слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов потенциальных заемщиков. Вполне возможно, что кредиты сроком 10-15 лет, предоставленные "хорошим" заемщикам, будут пользоваться спросом у инвесторов. А вот на кредиты категории subprime спрос будет ограниченным, а требуемая доходность увеличится.

В части корректировки ставок по рынку для заемщиков – по отдельным программам вполне возможно и снижение, но по качественным кредитам (на относительно короткие сроки, с большим первым взносом, с документальным подтверждением доходов). Пример таких корректив - изменение ставок и условий кредитования (в том числе с понижением ставок) в "Городском Ипотечном Банке" с сентября.

А по нестандартным кредитам – на рынке более вероятно некоторое увеличение ставок.

В части же разных участников рынка: и банкам и брокерам следует актуализировать вопрос качества как кредитных досье так и самих заявителей, более четко и регламентировано подходить к построению взаимодействия, прописывая все в соглашениях. Кроме того, как показывает практика, качественная работа брокера – это залог и успеха его работы в будущем и повышения лояльности контрагентов. По банкам – основной вопрос в инструментах привлечения ресурсов, реализации взвешенной политики рисков и формирования кредитного портфеля, а кроме того качество бизнес процесса и скорости и технологичности работы с заявками.

Впрочем, говорить о катастрофе совсем не стоит. Мы имеем дело с переоценкой уровня рисков и соответствующей корректировкой правил игры.

Не только для России, но и для других стран – это некий урок как для участников рынка, касающийся необходимости взвешенной политики кредитных рисков и реализации своих программ, а также в части необходимости постоянного "запаса" по фондированию. В целом правильнее говорить не столько о последствиях для российского рынка ипотеки (он пока еще совсем невелик, а рынка ипотечных бумаг вообще еще нет, и работа большинства банков ведется с заявителями и программами в категории prime, то есть стандартные), а о ситуации и стабильности экономики страны на таком фоне и тех моделях привлечения ресурсов, которые используют и будут использовать российские банки.

Факторы изменения ситуации и причины "ипотечного кризиса"

На мировом рынке - ситуация "недоверия" и кризиса ликвидности финансового рынка в целом.

Американский рынок ипотеки и недвижимости неуклонно рос последние 20-25 лет, достигнув объемов в триллионы долларов, и после многолетнего роста он скопил и ряд вполне неизбежных факторов при определенной политике участников рынка.

Первое – рост реальной процентной ставки по кредитам. Она плавающая. Это своеобразный "миф", что в штатах и Европе ставки по ипотечным кредитам "низкие" по 3-4% годовых. На самом деле они сейчас растут и находятся на уровне 6-8% (а порой и выше) в зависимости от типа клиента, кредитного продукта. Три-четыре года назад ставки действительно были несколько ниже. Как следствие - рост ежемесячных платежей, т.о. ухудшение платежеспособности заемщиков.

Второе - произошла обратная коррекция цен на недвижимость. Для многих это проблема, поскольку для части населения это было источником дохода, которого они лишились очень быстро, ведь все последнее время многие заемщики брали кредит под залог вновь переоцененной недвижимости, которая росла в цене. Дом перезакладывали по более высокой оценочной стоимости – возникшую разницу пускали на текущие платежи и потребление. В результате уровень задолженности постоянно увеличивался. На сегодня практически вся основная масса работающего населения США задействована в системе жилищного финансирования, а сделки на американском рынке недвижимости происходят в основном с привлечением ипотечного кредита. Кроме того, некоторые схемы погашения подразумевали нарастающие либо шаровые выплаты, что на фоне коррекции рынка опять же таки сыграло не в лучшую сторону.

В результате постоянного увеличения объема задолженности, роста процентных ставок для многих заемщиков в США бремя выплат по ипотечным кредитам стало непосильным, объем невозвратов начал стремительно увеличиваться, кроме того, часть объектов приобреталась в инвестиционных целях да еще и с кредитом на все 100% стоимости. Таким образом у инвесторов на фоне коррекции цен пропадала мотивация к возврату кредита.

И еще – с ростом кредитования расширялся и перечень кредитуемых заявителей. Это породило кредитование в сегменте subprime (нестандартные заемщики - высокорисковые кредиты, выданные не самым "надежным" заемщикам – с негативной кредитной историей или вообще без таковой, без подтверждения данных о доходах, без первого взноса), а также росла выдача крупных кредитов (свыше 500 000 долл.).

Еще негативным образом на них сказались завышенные данные о доходах заемщиков, неадекватная оценка их возможностей и, наконец, некорректный прогноз и ожидания по рынку недвижимости.

В итоге весной этого года несколько американских ипотечных агентств заявили о своем банкротстве. Результат – недоверие на рынке к ипотечным ценным бумагам и банкам, в портфелях которых есть такие кредиты, как следствие – потеря ликвидности. А в августе текущего года ряд инвестиционных фондов заморозили средства, вложенные в ипотечные бумаги.

Источник:  Городской Ипотечный Банк

Перейти на страницу:

© FinNews.ru    
О правилах использования материалов сайта www.finnews.ru смотрите на странице "Информация об авторских правах"
ипотека, ипотечный кредит, квартира в кредит, кредит под залог квартиры, кредит под недвижимость, кредит на покупку квартиры, вклады и депозиты, автокредит, автокредитование, автомобили Петербург, автомобиль в кредит, машина в кредит, потребительский кредит, кредиты малый и средний бизнес,

   Ссылки
   
   
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика