По офисам  По итогам  По назначениям  По рейтингам  По фальши  Пресс-релизы  Все новости  Поиск новости
main pagee-mailsearch
Finnews.ru
Новости банков 1Новости банков 2Акции банковПубликацииКурсы ЦБ РФУслуги банковСправочнаяО FinNews.ru
Новости банков 1
 По автокредитам
 По вкладам
 По драг.металлам
 По ипотеке
 По картам
 По кредитам МСБ
 По переводам
 По потреб.кредитам
 По сейфингу
Новости банков 2
 По офисам
 По итогам
 По назначениям
 По рейтингам
 По фальши
 Пресс-релизы
 Все новости
 Поиск новости
Акции банков
 По автокредитам
 По банк.картам
 По депозитам
 По ипотеке
 По кредитам МСБ
 По потреб.кредитам
Публикации
 Макроэкономика
 Общество
 Степан Демура
 Интервью
 Банки
 Инвестиции
 Кредиты
 Личный опыт
 Рейтинг PR
Курсы ЦБ РФ
 Курсы валют сегодня
 Архив курсов валют
 Конвертер валют
Услуги банков
 Автокредиты
 Депозиты
 Драг.металлы
 Ипотека
 Курсы валют в банках
 Кредиты МСБ
 Потреб. кредиты
Справочная
 Банки
 Обменные пункты
 Поиск на PDA
 Небанковские кред.орг-и
О FinNews.ru
 Сервисы
 Реклама
 Вакансии
 Фотобанк
 Индекс настроений
 Индекс депозитов
 Форум
22.06.07/13:34
Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Однако, решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.

Нас всех беспокоит ситуация с ценами на жилье. Если и впредь цена квадратного метра жилья будет расти темпами, опережающими инфляцию в несколько раз, то ни о какой массовой доступности жилья говорить не придется.

1. Ситуация с ценами на рынке жилой недвижимости в 2006 году и первом полугодии 2007 года

Рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Цены на недвижимость в российских городах за 2006 год побили все исторические рекорды. Ситуация на рынке жилья в прошедшем, 2006 году, должна явиться показательной в первую очередь для законодателей – ошибки в земельной политике и неблагоприятные инновации в правовом поле. К макроэкономическим факторам добавились ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных и программ, что привело к небывалому росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на текущую стабилизацию и маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратится.

Темпы роста цен в первом полугодии 2007 года во многих городах можно назвать умеренными. Несмотря на значительное снижение рублевого индекса для Москвы, в городах России рост цен продолжался. В течение марта наиболее высокий рост продемонстрировали те города, которые в прошлом месяце были аутсайдерами. Общая тенденция к уменьшению темпов роста продолжается с незначительными всплесками в некоторых регионах.

Самые высокие темпы роста рублевых цен, рублевых цен на уровне 5-6% продемонстрировали города: Омск (+5,7%), Красноярск (+5,1%), Ростов-на-Дону (+5,%). Во второй группе города – на уровне 1,8-3,5% оказались города Новосибирск (+3,4%), Санкт-Петербург (+2%), Волгоград (+1,8%). Все остальные города, за исключением Нижнего Новгорода с минимальным ростом +0,6%, перешли в область коррекции цен. Лидером снижения выступила Уфа (-2,5%). В Москве рублевые цены уменьшились на 2%, в Челябинске на 1,9%, в Самаре на 1,4%. Города, чьи рублевые ценовые индексы уменьшились на незначительную величину – в пределах 1% – Екатеринбург (-0,2%), Пермь (-0,9%), Казань (-0,5%).

Потенциал роста недооцененных городов, таких как Ростов-на-Дону и Нижний Новгород, значительно уменьшился. Если для Ростова-на-Дону рост в ближайшее время скорее всего прекратится (максимальный потенциал не более 5%), то для Нижнего Новгорода маховик цен остановится чуть позднее – максимальный потенциал роста 11%.

Отмечаем, стоящую особняком столицу Башкортостана. Потенциально возможный рост цен в этом городе по-прежнему – 20-30%.

Вместе с тем, на фоне снижения темпов роста цен и стабилизации рынка явно выделились города, в которых показатель семилетнего роста цены гораздо выше средних по остальным городам-миллионникам. Это такие города как Екатеринбург (превышение на 50%), Омск (превышение на 56%), Пермь и Новосибирск (превышение на 40%). Интрига возможного прогноза состоит в том, насколько цены в этих городах скорректируются в ближайшее время.

В ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен с постепенным замедлением темпов. Однако, по прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость во многих крупнейших городах страны, которые недооценены.

Выводы и оценки:

Причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже.

Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.

В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.

На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.

В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.

В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2006 году. Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2007 год в России запланирован ввод 56 млн. кв.м. жилья. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв.м. в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.

2. Себестоимость строительства и факторы, способствующие ее росту

Основные негативные факторы, способствующие росту себестоимости строительства:

- Дефицит земельных ресурсов (особенно в крупных городах) и высокая цена прав аренды или выкупа. При этом имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается;

(Средние застройщики пока живут за счет задела, но он постепенно заканчивается. К началу 2007 года у 65% средних застройщиков уже не было задела по не начатым объектам. У 10% он составлял менее 20% от объема застройки и только 25% средних застройщиков имели задел в нормативном размере.

К примеру, в Архангельской области генерального плана нет и в помине, за два года (с 1 октября 2005 года) проведен всего один аукцион на участок для строительства жилья. Земли, на которых ведется какое-то строительство, выделены были еще до октября 2005 года. Муниципальные власти не представляют даже, как реализовать и запустить аукционную систему продаж земельных участков.

Цены на земельные участки в 2007 году могут вырасти вдвое, а в отдельных регионах - еще больше. Инвестиции в землю стали предпочтительнее, чем в строящуюся жилую недвижимость. В Санкт-Петербурге малому, среднему бизнесу и даже крупным компаниям нет никакой практической возможности даже подступиться к торгам, так как цены за участки возрастают в десятки раз. На последних аукционах на право аренды стоимость 1 га дошла до 600 тыс. долларов. Самый дорогой участок имеет стоимость 1 кв. м. 6 тыс. руб.)

- Большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и высокие тарифы на подключение.

(В стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. По различным оценкам до 20%, а к 2008 году – до 40%. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства. Пока инвестиционные планы предприятий-монополистов существенно отстают от требуемых объемов развития жилищного строительства. Этот фактор напрямую отражается на ценовой политике, влияет на рост себестоимости строительства и является сдерживающим моментом по отношению к увеличению темпов роста жилищного строительства.

Вопросы взаимоотношений организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса в реализации программы "доступное жилье" имеют немаловажное значение.

Необходимо отметить, что по установившейся практике организации-застройщики обязаны предприятиям инженерно-энергетического комплекса производить оплату потребляемых энергоресурсов, как во время строительства дома, так и при последующей его эксплуатации по тарифам в соответствии с временными договорами на нужды строительства. Причем, если до вступления в силу Жилищного кодекса, когда застройщик мог воздействовать на процесс создания и деятельности ТСЖ, период перезаключения соответствующих договоров с застройщика на ТСЖ в силу обычной бюрократической волокиты, к примеру, в отношении электроснабжения, составлял более двухсот дней, то в настоящий момент из-за неопределенности с созданием ТСЖ этот срок невозможно даже приблизительно установить.

Такая ситуация выгодна монополистам, так как разница в тарифах на электроэнергию в отношении организаций-застройщиков и в отношении физических лиц (после перезаключения договора на ТСЖ) составляет 70%. Сколь долго застройщики будут оплачивать монополистам эту разницу зависит от самих монополистов и активности лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.

В этой связи представляется необходимым предпринять ряд действий со стороны органов власти и прежде всего на законодательном уровне установить четко регламентированный порядок взаимодействия организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса по вопросам получения технических условий, присоединения, перевода на постоянную схему и т.д.);

- Обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья;

- Высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства – длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие "прозрачных" цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.

(Тот факт, что по различным регионам цена на жилье различается в 2,5 раза, объясняется не только уровнем доходов населения, но и существованием и высотой административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строительства жилья);

- Повышение цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке;

- Монопольные явления на рынке строительных материалов;

- Попытки самих застройщиков "взвинтить" цены на жилье при повышении спроса.

(Реальная дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке по нашей оценке должна составлять от 14 до 18 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов массового спроса);

- Ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации;

- Отсутствие в отдельных регионах служб и системы единого государственного заказчика;

- Наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры;

- Частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования;

- Низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве;

- Несовершенство нормативно-правовой базы ценообразования в строительстве и конкурсных процедур по выбору подрядчика или поставщика ресурсов;

- Приписки в сметах подрядчиков, завышение объемов выполненных работ;

- Большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства. (Около 50% жилья возводится средними и малыми строительными компаниями);

- Наличие в строительной отрасли большого числа взаимопротиворечащих инструкций, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти;

- Отсутствие координирующего органа по вопросам определения стоимости строительства и др.

Кроме того в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы и др.

Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58 %.

По расчетам, произведенным институтом ВНИИЭСМ, рост цен на цемент оказывает незначительное влияние на рост себестоимости жилищного строительства. Так, доля цемента в окончательной себестоимости 1 м2 возведенного здания постоянно уменьшается и составляет примерно 2-4%, а в производстве 1 м3 железобетона – 10-12%.

Для строительства 1 кв. м. жилой площади используется в среднем 500-600 кг цемента

Себестоимость продукции в строительной индустрии формируется, в основном, за счет сырьевой составляющей. Цены на сырье в последние годы растут достаточно высокими темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличения железнодорожных тарифов.

Типичная структура себестоимости производства строительных материалов

Многие руководители предприятий промышленности строительных материалов отмечают быстрый рост заработной платы из-за усиливающейся конкурентной борьбы за квалифицированную рабочую силу.

Серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников, стоящих между добывающими производствами и строительной индустрией. Ряд специалистов отмечают такую проблему, как плохая постановка учета и анализа себестоимости на предприятиях строительной индустрии, что существенно затрудняет реализацию мероприятий, направленных на ее снижение.

Наибольший рост цен наблюдается в монополизированных секторах рынка, (сыпучие и вяжущие материалы, стеновые материалы, рулонные кровельные материалы, битумы, металлические трубы). В то же время в тех секторах, где имеется реальная конкуренция производителей (например, лесопиломатериалы, отделочные материалы, электрооборудование), имеет место достаточно умеренный рост цен.

Рентабельность производства строительных материалов, как правило, составляет 10-20% (существенно выше, чем в строительстве). Практически, все руководители предприятий стройиндустрии отметили устойчивую тенденцию к снижению уровня рентабельности, что объясняется возрастающей конкуренцией на рынке строительных материалов и конструкций. В ряде сегментов, например, производстве асфальтобетона рентабельность уже упала до 5-7%. Исключение, конечно же, составляет монопольный сектор рынка, где уровень рентабельности в ряде случаев достигает 50 и более процентов.

Из приведенных данных видно, что основной рост цен на строительные материалы пришелся на второе полугодие 2006 года, в то время как цены на недвижимость стали активно расти с марта 2006 года. Производители строительных материалов с некоторой задержкой стали активно поднимать цены. Безусловно, в росте цен на строительные материалы прослеживается конъюктурно-спекулятивная составляющая.

Рост цен на стройматериалы продолжился и в первом квартале 2007 года. За три месяца текущего года стоимость цемента выросла на 15-20%, арматуры - на 7%, песка - на 31%, кирпича - на 19%.

Согласно прогнозным оценкам, к концу 2007 года цемент и металлопрокат подорожают еще на 20-25%, щебень и песок - на 15—20%, кирпич - на 16%, утеплитель - на 14%, стекло и пиломатериалы - на 10-20%. Эксперты особо выделяют стоимость цемента. Только в первом квартале 2007 года цемент подорожал на 15%, еще порядка 10% должно прибавиться летом за счет массовых закупок по биржевым ценам.

Следует отметить, что на рынок строительных материалов, так же как и на рынок сырьевых ресурсов, чрезвычайно негативное влияние оказывает искусственно раздутая сеть посреднических фирм. При этом наценки компаний-"перекупщиков" достигают 30-40%. Естественно, товар, проходящий через трех-четырех таких "посредников", становится дороже на 100 и более процентов. Наше исследование показало, что одной из главных причин существования аномально длинных цепочек продажи строительных материалов является коррумпированность и некомпетентность менеджерского звена ряда строительных компаний. Отделы по снабжению, как правило, предпочитают работать в рамках старых, сложившихся связей, не ведут активный мониторинг рынка, не ищут дорогу напрямую к производителям или хотя бы к дилерам "первой руки". Весьма распространены "комплексные" закупки строительных материалов, когда наряду с основными товарами, на которых специализируется данный поставщик, приобретается целый ряд дополнительных материалов, попавших к нему через нескольких посредников. Понятно, что такая схема закупок весьма удобна для снабженцев, но она приводит к значительному перерасходу финансовых ресурсов строительной компании.

Данный расчет соответствует себестоимости строительства самого дешевого жилья из сборного железобетона (панельное) и не содержит затрат на рекламу и продажи, а также прибыли (и, соответственно, налогов) застройщика. Предусмотрены средние затраты застройщика на приобретение прав на застройку в размере 160 долларов США за 1 кв.м.

Выводы и оценки:

Таким образом, рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором роста цен на рынке первичной недвижимости в 2006 году. В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Проверка ФАС России осенью 2006 года показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.

С августа 2006 года наблюдается устойчивый рост цен на основные строительные материалы и, по нашим оценкам, в 2007 году на фоне более умеренного роста цен на недвижимость, реальная себестоимость строительства будет расти практически сопоставимыми темпами: к концу 2007 года на 17-20% за год в абсолютном выражении. В результате, образовавшийся в 2006 году значительный разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья постепенно сократится до 14-18%.

Конечная эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере с учетом продолжительности строительного цикла и приведенных данных, будет находиться в пределах 18-25 %, что по нашему мнению является вполне нормальной величиной.

3. Состояние вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве

В дореформенный период сметные нормативы применялись для определения нормативной стоимости строительства (расширения, реконструкции и технического перевооружения) предприятий.

Сметная стоимость строительства объекта после утверждения становилась ценой, на основании которой в капитальном строительстве осуществлялось планирование, финансирование, производились расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Сметные нормы применялись для внутренних расчетов между участниками строительства (генподрядными и субподрядными организациями, поставщиками материалов, конструкций и оборудования), планирования и внутренних экономических расчетов подрядных организаций, при проведении различных проверок, в том числе государственными финансовыми и правоохранительными органами, при рассмотрении судебными органами хозяйственных и даже уголовных дел.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.743 "Техническая документация и смета") подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Сметные нормативы устанавливают принципы составления смет, единичные расценки на определенные виды работ и другие элементы, необходимые для составления смет на строительство различных объектов. Они являются рекомендательными и применяются проектными, строительными организациями и заказчиками для расчета начальной цены конкретного объекта, а конкретная (договорная) цена определяется на конкурсной основе путем проведения торгов или в результате переговоров в соответствии со статьей 709 Гражданского кодекса Российской Федерации и других законодательных актов, т.е. рыночным способом.

Расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы производятся на основании заключенного между ними договора, а сметные нормативы используются при этом только для определения затрат на строительство объекта.

По сути, все документы федеральной сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве 2001 г. (ГЭСН, ФЕР, МДС) в настоящее время не являются нормативными правовыми актами, обязательными для применения. Их правовой статус – не более чем документы добровольного применения. Заказчик и подрядчик вправе выбирать какими сметными нормативами им пользоваться, тем более что практически в каждом регионе Российской Федерации разработаны и используются территориальные сметные нормативы, детализирующие и уточняющие базовые федеральные нормативы с учетом местных условий.

Бюджетным посланием Президента Российской Федерации от 9 марта 2007 г. Федеральному Собранию Российской Федерации о бюджетной политике в 2008-2010 годах предусмотрен переход на современные принципы осуществления государственных капитальных вложений.

В частности, определено, что основным документом, регламентирующим взаимоотношения между государственным заказчиком и подрядчиком должен стать контракт, заключаемый на весь период реализации инвестиционного проекта. Расходы на весь период реализации инвестиционного проекта, в отношении которого заключен государственный контракт, подлежат включению в расходные обязательства государства и не могут быть пересмотрены. Проводимые при проектировании объекта государственных капитальных вложений сметные расчеты должны основываться на реальной оценке стоимости необходимых работ, оборудования и материалов и рассчитываться в ценах соответствующих лет. При этом смета должна рассматриваться исключительно как составная часть конкурсной документации при проведении подрядных торгов, а в дальнейшем подрядчик должен обладать свободой выбора наиболее эффективных и экономичных способов реализации проекта.

Таким образом, следуя ориентированности бюджетной стратегии, вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве переходят частично из сферы государственного регулирования в область полномочий саморегулируемых организаций в строительстве.

В то же время вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве нуждаются в профессиональной методической поддержке и информационном сопровождении.

Ранее вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве находились в ведении Госстроя России. Образованное в 2004 году Федеральное агентство по строительству и ЖКХ осуществляет функции государственного заказчика по значительной части федеральных целевых программ и не наделено правами нормативно-правового регулирования в установленной сфере деятельности. На практике Агентство пытается самостоятельно устанавливать правила и методы ценообразования по объектам бюджетного финансирования, согласовывает различные "адресные" индексы пересчета сметной стоимости, выпускает инструктивные письма и указания, не всегда направленные на эффективное использование бюджетных средств.

Ситуация, когда государственный заказчик сам себе устанавливает правила финансирования объектов строительства, представляется недопустимой.

Союз инженеров-сметчиков очень тревожит судьба новой сметно-нормативной базы 2001 года. Переход на новые сметные нормы и цены 2001 года - объективная необходимость, обусловленная произошедшими за последние годы изменениями в технологиях строительного производства, широким применением новых материалов, изделий и конструкций, и воспринимается нами как задача государственной важности. Такая база нужна, особенно в рыночной системе хозяйствования. Практически в любой развитой стране есть нечто подобное. В основном это система показателей ресурсного характера (расход ресурсов - трудовых, материальных, энергетических и так далее). База носит рекомендательный характер, что не препятствует ее широкому применению.

База стала реальностью, переход на нее никто не отменял и отменять не собирается. Да, ее правовой статус рекомендательный. Но она соответствует рыночной системе хозяйствования и является объективно необходимой.

Уже в подавляющем большинстве регионов разработаны на основе Федеральных сметных нормативов Территориальные сборники единичных расценок. В Российской Федерации действуют свыше 80 Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС).

В послании президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 г. в сфере строительства и ЖКХ выделены три ключевые задачи:

1. Рост ввода жилья к 2010 г. ежегодно до 100-130 млн.кв. метров в год.

2. Поддержание в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда.

3. Создание эффективного механизма реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Для их успешной реализации необходимо решить целый комплекс вопросов, один из которых: дальнейшее развитие действующей сметно-нормативной базы в строительстве за счет ускоренной разработки норм и расценок на новые, эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На этом и нужно сконцентрировать усилия всех заинтересованных организаций.

Переход на новую сметную базу – это не какая-то единовременная акция, которая лет через 10 потребует вновь замены, а начало системной и постоянной работы по ее развитию в соответствии с требованиями строительного рынка страны.

Действующие методические документы по ценообразованию в строительстве закрепляют принцип многовариантности решения тех или иных вопросов сметного дела и являются шагом к созданию целостной системы подходов к определению стоимости строительства в условиях рыночных отношений. Это позволяет заказчикам и подрядчикам при заключении договоров подряда (контрактов) закреплять в них (или в специальных приложениях и протоколах) именно те подходы и решения, которым стороны и будут следовать при реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, происходит юридическое закрепление в качестве обязательных к исполнению правил определения цены контрактов и расчетов за выполненные работы.

Союз инжнеров-сметчиков, входящий в Ассоциацию Строителей России, имеет конкретную программу действий по совершенствованию вопросов ценообразования в строительстве, направленную на оптимизацию расчетов в строительстве, эффективному использованию инвестиций. Союз при поддержке и непосредственном участии Ассоциации Строителей России может взять на себя функции по разработке правил, стандартов в сметном деле и ценообразовании в строительстве.

4. Предложения по снижению и оптимизации затрат в строительстве

Довольно часто приходится слышать предложения, в которых для повышения доступности жилья и недопущения сверхприбылей в строительной отрасли предлагается ввести временное государственное регулирование, в том числе посредством установления предельной стоимости 1 кв.м. стандартного жилья на первичном рынке по регионам, либо нормирования затрат и прибыли застройщиков.

Безусловно, данные предложения не могут быть приняты. В условиях рыночных отношений необходимо принимать и рыночные (экономические) меры по оптимизации и снижению себестоимости строительства.

С этой целью:

- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).

Оказать помощь ФАС по выявлению случаев монопольного завышения цен, сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.

- Следует принимать меры по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Различные государственные службы крайне затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.

Установить четкие правила, "прозрачные" цены и тарифы на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья – теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.

- Необходимо на уровне субъектов РФ создать межведомственные комиссии по согласованию планов развития коммунальной инфраструктуры с документами территориального планирования и Генпланами.

- Требуют дальнейшей законодательной проработки критерии проведения конкурсов (аукционов) по выделению земельных участков под жилищное строительство. С позиции приоритетов Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" победителями этих конкурсов должны становиться не компании, готовые выплатить наибольшую сумму в местный бюджет (за счет будущих покупателей жилья), а социально ориентированные застройщики, вносящие оптимальные предложения по стоимости и качеству жилья. При этом необходимы меры государственной поддержки строительства социального дешевого жилья. Например, предоставление налоговых льгот застройщикам, предлагающим квартиры ниже определенной стоимости (например ниже 500-800 $ за кв.м., с учетом корректировки этой планки субъектами федерации).

Для комплексного решения проблем развития территорий нужен системный подход, которого также можно добиться путем применения принципа сервейинга территорий, который заключается в делегировании функций по развитию территорий профессиональным управляющим.

Нужно сказать, что наполнение земельного рынка за счет комплексного освоения территорий - это, наверное, единственный путь к выживанию большинства застройщиков.

Комплексное освоение территорий – магистральное направление для наполнения земельного рынка, повышения предложения жилья и преодоления развивающейся хаотичной, неорганизованной жилой и общественно–деловой застройки.

- Вполне разумны предложения об оказании федеральным центром субъектам федерации и муниципалитетам помощи в плане предоставления льготных кредитов на оплату услуг по межеванию, разработке и утверждению проектов планировки территорий с последующим возвратом средств после продажи инвесторам подготовленных земельных участков.

- Считать необходимым повсеместное прекращение практики установления обременений застройщиков платежами на развитие внеплощадочных социальной и инженерной инфраструктуры.

- Следует обратить государственное внимание на промышленность строительных материалов. Увеличить темпы жилищного строительства будет физически невозможно при отсутствии данной индустрии. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 54-58 млн кв.м. Увеличение объемов жилищного строительства до 80 млн кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%-40%. В состав промышленности строительных материалов входят 15 подотраслей (25 видов производства), объединяющих около 9,5 тыс. предприятий, в том числе 2,2 тыс. крупных и средних предприятий с общей численностью работающих свыше 680 тыс. человек. В общем объеме промышленной продукции около 7 процентов приходится на малые предприятия. Свыше 60 процентов предприятий сосредоточены в европейской части страны.

Степень износа основных фондов в промышленности достигает 50 процентов. Их ежегодное выбытие составляет 1,7 процента при том, что вводится в действие 1,1 процента новых.

Кроме того, средний возраст строительных машин и оборудования составляет 17 лет, в связи с чем технический уровень большинства предприятий значительно отстает от современных требований. К 2009 году до 40% башенных кранов будут запрещены к дальнейшей эксплуатации органами Ростехнадзора ввиду физического износа. Удельный вес экскаваторов с истекшим сроком службы составляет 27%, бульдозеров – 30%, кранов на автомобильном ходу – 26%.

Необходимо разработать Основные направления развития промышленности строительных материалов на период до 2012 года.

- Способствовать внедрению в строительное производство эффективных и ресурсосберегающих технологий, новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций – несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эффективный кирпич и блоки и т.д.

- Рассмотреть возможность формирования региональных и федерального рейтинга надежности компаний-застройщиков. В условиях конкуренции на рынке жилья государственный протекционизм в отношении надежных компаний значительно повысит их конкурентные возможности. При этом компании должны взять на себя обязательства по соблюдению разумной ценовой политики (возможно подписание ценовых соглашений). Также возможно введение системы предварительного резервирования строящегося жилья с фиксированной ценой для граждан – участников подпрограмм.

Отобранным компаниям может быть предоставлен официальный статус участника Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" и право на использование статуса и специальной символики в информационных и рекламных целях.

- Перейти на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). С этой целью Ассоциацией Строителей России уже подготовлен Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий с сооружений.

- Рекомендовать перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика – гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии – гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.

- Оптимизировать методологию и процедуру подрядных торгов (конкурсов, аукционов) на строительство. Ввести жесткую предквалификацию претендентов с целью отсечения фирм-однодневок.

- Подготовить новое положение о порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации и Положение о проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве.

- Рекомендовать субъектам РФ осуществлять мониторинг цен на строительные ресурсы и услуги в строительстве с публикацией экономически обоснованных показателей.

- Продолжить работу над совершенствованием новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (ГЭСН, ФЕР, ТЕР-2001 и т.д.). С этой целью:

- определить первоочередной перечень видов и комплексов работ с применением новых (эффективных) технологий строительного производства, требующих отражения в федеральных сметных нормативах;

- регламентировать процедуру согласования и утверждения новых норм и расценок для применения на отраслевом, территориальном и федеральном уровнях;

- в 2007 году выпустить новую редакцию сборников норм и расценок на ремонтно-строительные работы – ГЭСНр-2001 и ФЕРр-2001;

- приступить к разработке укрупненных норм и расценок (показателей стоимости) на строительные работы (в первую очередь на здания жилищно-гражданского назначения) и на наружные инженерные сети (строительство и реконструкция);

- подготовить нормы и расценки на содержание, обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.

- Обратиться в правительство России с предложением о передаче вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве в ведение Ассоциации Строителей России.

Считаем, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.



Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.

Источник:  Соб.инф.

Перейти на страницу:
 Еще по теме:

© FinNews.ru    
О правилах использования материалов сайта www.finnews.ru смотрите на странице "Информация об авторских правах"

Информационное агентство "Шефа"
Свидетельство о регистрации СМИ: ИА №2-6119 от 4 сентября 2002 года. Выдано Северо-Западным окружным межрегиональным территориальным управлением министерства РФ по делам печати, телерадиовещания средств массовых коммуникаций

ипотека, ипотечный кредит, квартира в кредит, кредит под залог квартиры, кредит под недвижимость, кредит на покупку квартиры, вклады и депозиты, автокредит, автокредитование, автомобили Петербург, автомобиль в кредит, машина в кредит, потребительский кредит, кредиты малый и средний бизнес,

   Ссылки
   
   
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика