Текущий интерес к ипотеке в РФ – налицо, причем как со стороны населения как заемщиков, так и со стороны банков-кредиторов, инвесторов. Объем ипотечных операций к 2006 году составил порядка 2,5 млрд. долларов. Только за первое полугодие 2006 года ипотечных кредитов было выдано практически столько же, сколько за весь 2005 год. К концу 2006 года вполне можно прогнозировать преодоление планки в 4 млрд. долларов. Причем, рост объемов идет не только за счет количества сделок купли-продажи жилья, но и за счет роста цен на объекты и, как следствие, средней суммы кредита. Кроме того, на рынке ряд банков предлагает так называемое перекредитование, таким образом, объект залога все тот же, а вот статистика выдачи ипотечных кредитов растет.

По теме ипотечного кредитования достаточно обширно представлены вопросы в части мер направленных на стимулирование строительства, доработки нормативной базы, развитие инфраструктуры рынка. Однако это далеко не все. Важными являются вопросы обеспечения рыночного механизма ресурсного обеспечения финансирования ипотечного кредитования в РФ, стимулирования вторичного рынка ипотеки и снижения стоимости ресурсной базы ипотечного кредитора, а, кроме того - повышения доходов, и как следствие, платежеспособности населения.

В частности, важен вопрос работы механизма ипотечных ценных бумаг. За счет транширования появляется возможность снижения процентных ставок. Покупателями таких ценных бумаг являются пенсионные фонды, профессиональные инвесторы. Таким образом, на этот рынок будут поступать немалые объемы средств с более низкой ставкой. Препятствуют появлению таких инструментов два фактора со стороны спроса и со стороны предложения. Со стороны спроса - низкий уровень дохода населения. По данным 2005 года среднедушевой доход не превышает 8 500 рублей, за 1 полугодие 2006 года – порядка 10 000 рублей. Это очень мало, и ни о каком массовом доступном жилье при такой платежеспособности населения и речи быть не может.

До сих пор еще существует "оттенок" недоверия у населения к банковской системе, на что можно повлиять, в том числе четким и полноценным освещением сути банковских операций связанных с ипотекой в СМИ. Очень важна поддержка СМИ, чтобы проводить разъяснительную, информационную работу на уровне государственной программы информационного насыщения рынка.

Еще один важный аспект со стороны предложения ипотеки – пока еще низкий рейтинг России. Следствие - высокие процентные ставки. Необходимо переводить ипотечные банковские продукты на российские рубли, а без разработанного закона о секъюритизации это невозможно. Важно, чтобы рублевые механизмы рефинансирования заработали для всех участников рынка.

Отдельный вопрос – на сегодня пока еще слаборазвитая структура ипотечного кредитования, то есть сам процесс заключения сделки, перерегистрации происходит очень сложно, запутано, в разных регионах по-разному. Отсутствие единых национальных ипотечных стандартов делает этот рынок непрозрачным. Таким образом, необходимы единые национальные стандарты ипотеки.

Вопрос первоначального взноса: с точки зрения кредитора и мировой практики это важный показатель качества кредита. Ведь чем больше собственный средства клиента, тем больше его мотивация к должному исполнению обязательств по кредиту. В мировой практике стандартный показатель кредит/залог это до 70-80%. В современной же России с учетом роста цен на жилье для многих семей накопить 30% собственных средств достаточно сложно. Таким образом, в целом достаточно высокий первоначальный взнос (20-30%) является для многих семей сильным тормозом. Множество семей по-прежнему не могут накопить и преодолеть серьезный барьер.

Также требует решения вопрос с налогообложением ценных бумаг. Например, в США этот рынок оживился, когда был принят ряд законов, которые убирают с компаний, выпускающих ценные бумаги, лишние налоги. Такие предприятия являются промежуточным звеном и не должно платить налоги, а по российскому законодательству – платит. Как вариант - можно приравнять ипотечные ценные бумаги к государственным ценным бумагам, а следующий шаг для развития ипотеки – появление более сложных структурированных бумаг. У таких бумаг обязательно должен быть рейтинг известных рейтинговых компаний. Предложение (что часто дополнительно делается) - кредитная поддержка профессиональных инвесторов (в том числе страхование так называемых политических рисков).

Еще один отличительный момент современного состояния рынка – его сегментация и появление специализации. Имеется ввиду разделение риэлтерской и консультационно-посреднической функций. С осени 2005 года началось активное развитие услуг так называемых ипотечных брокеров. Процесс этот в какой то мере управляется самими участниками рынка (прежде всего банкам и риэлторами). Ведь именно при их активном участии и формируется данный вид деятельности на рынке. "Городской Ипотечный Банк" первым запустил системную программу работы с ипотечными брокерами, подписав осенью 2005 года соглашения с ними сразу в нескольких регионах. На сегодня банк работает с целой сетью своих ипотечных брокеров численностью более 100.

Все большее количество сделок заключается в регионах. И это закономерно. Во-первых, расширяется количество регионов, в которых реализуются программы ипотечного кредитования, а во-вторых, в регионах начинают программы новые участники. Таким образом, в общем объеме ипотечных сделок удельный вес регионов будет расти и далее.

Приход на рынок новых игроков, расширение возможностей привлечения средств, прежде всего, используя механизм рефинансирования, стали толчком к так называемой доступной ипотеке. Причем доступной не только с точки зрения процентных ставок и условий кредитования (за последние 5 лет процентные ставки по ипотечным кредитам снизились с 18-21% годовых в валюте до 10-12% годовых и с 21-25% годовых в рублях до 12-14% годовых, срок увеличился с 10 до 25-30 лет), а также снижения требования по первоначальному взносу (с 30-40% четыре года назад до 15-0% сейчас), но и в части некоторого роста платежеспособности части населения. Однако в части массовой доступности ипотеки с позиции доходов основной массы россиян – это в настоящее время нереально. При этом не стоит ожидать дальнейшего резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Ведь процентные ставки – производные от ряда факторов: инфляция в стране, уровень развития экономики и ВВП, законодательная база и риски, стоимость ресурса, цены на энергоносители и т.д. Существующие сегодня процентные ставки – вполне реальный показатель рынка сегодня.

Таким образом, говоря об ипотеке в системе рыночных отношений и экономики страны, стоит отметить следующие основные проблемы по ее развитию и возможные пути решения.

Со стороны предложения ипотеки:

1. Пока еще низкий рейтинг России, как следствие, - высокие процентные ставки в валюте;

2. Отсутствие долгосрочных ресурсов в рублях, их дороговизна;

3. Недостаточность ресурсной базы российских банков;

4. Отсутствие национальных ипотечных стандартов;

5. Налогообложение SPV и ипотечных ценных бумаг;

6. Механизмы и критерии TRUE SALE.

Возможные пути решения:

1. Поиск альтернативных источников привлечения долгосрочных недорогих ресурсов в рублях;

2. Информационное наполнение и использование баз данных российских кредитных бюро (объективная информация позволит более точно просчитать риски и компенсировать их процентной ставкой).

3. Формирование инфраструктуры рынка ипотечного кредитования (развитие сети компаний, которые взяли бы на себя обязательства соблюдать стандарты по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов в соответствии с типовыми формами документов);

4. Решение оставшихся законодательных препятствий для активного развития секьюритизации (статус SPV, ипотечные облигации специализированных эмитентов, ипотечные сертификаты участия и т.д.);

5. Пересмотр налогового законодательства в целом для участников ипотечного рынка (включая SPV);

6. Увеличение налоговых вычетов, стимулирующих население приобретать и строить жилье;

7. Оптимизация налогообложения ипотечного агента.