Давайте поговорим о ценах на недвижимость. На этот раз будет очень много графиков. Всё, как я люблю. Потому что это наглядно.

В последнее время аналитики рынка недвижимости радуются. Потому что цены на недвижимость растут. Но есть нюанс.

Растут они в Москве. Например, в июле 2023 года они выросли на 1,1% по сравнению с июнем 2023 года (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве в рублях"). По сравнению с июлем 2022 года они упали на 2,0%. Но на это никто старается не обращать внимание. Такова природа человеческая. Всем хочется хороших новостей. Всем хочется оптимизма.

Растут они и в среднем по России. Например, на вторичном рынке во втором квартале 2023 года они выросли на 1,6% по сравнению с первым кварталом 2023 года. А на первичном рынке выросли на 1,3% (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в России на первичном и вторичном рынке в рублях"). Более того, в отличие от цен в Москве, цены на недвижимость в России выросли даже по сравнению с 2022 годом. На 0,8% на вторичном рынке и на 10,8% на первичном рынке. Праздник.

На этом хорошие новости заканчиваются. Потому что всё, сказанное выше, касалось исключительно цен на недвижимость в рублях. Но кто же в современной России оперирует рублёвыми ценами на недвижимость? Только те, кому это выгодно. Строители и прикормленные ими аналитики. У них всегда цены на недвижимость растут. Даже когда они падают. Если вы посмотрите на представленные выше графики, таких случаев в истории было предостаточно.

Давайте теперь посмотрим, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в России в долларах (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве в долларах" и "Средняя цена квадратного метра жилья в России на первичном и вторичном рынке в долларах").

Как мы видим, в долларах всё очень печально. Очень и очень печально. В Москве в июле 2023 года цены рухнули на 37,4% к июлю 2022 года и на 7,5% к июню 2023 года. В России во втором квартале 2023 года цены рухнули на 17,5% ко второму кварталу 2022 году на вторичном рынке, и на 9,3% на первичном рынке.

На самом деле, ничего удивительного нет в таком поведении цен на недвижимость в долларах в Москве (в частности), и в России (в целом). Достаточно посмотреть на графики, на которых, кроме цен на недвижимость, нанесены цены на нефть. И всё встаёт на свои места (смотри график "Средняя цена квадратного метра жилья в Москве и цена на нефть" и "Средняя цена квадратного метра жилья в России и цена на нефть").

Так что, если вы хотите узнать, что будет с ценами на недвижимость в Москве или в России – узнайте сначала, что будет с ценами на нефть на мировом рынке. Если сможете, конечно. Потому что это крайне тяжело. Ориентироваться на прогнозы ведущих мировых инвестиционных домов и прочих громких имён категорически не рекомендую. Потому что Хенри Гроуп (Henry Groppe) из Groppe, Long & Littell однажды мудро заметил про этих аналитиков: "Большинство их прогнозов основаны на экстраполяции прошлых трендов". Если цена падает – они прогнозируют её дальнейшее падение. Если цена растёт – они прогнозируют её дальнейший рост. Такую работу никак нельзя назвать словом "аналитика". Такую работу вполне может выполнить школьник средних классов.

Но и это ещё не все плохие новости. С мая 2023 года на рынок недвижимости Москвы начал оказывать негативное влияние ещё один фактор. Украинские беспилотные летательные аппараты. Или дроны. Или боевые дроны-камикадзе (FPV-дронов). Называть их можно по-разному. Напомню, что 3 мая "над московским Кремлём были сбиты 2 беспилотника". С тех пор над Москвой в её разных частях дроны-камикадзе появляются всё чаще и чаще. Какие-то дроны сбиваются российскими средствами противовоздушной обороны (ПВО) и средствами радиоэлектронной борьбы (РЭБ). Какие-то нет. Но даже сбитые дроны наносят существенный ущерб московской недвижимости, поскольку начинены взрывчатыми веществами. И, соответственно, взрываются при падении.

Но. Что ещё хуже. В будущем атак дронов на Москву и другие российские города будет происходить всё больше и больше. Об этом в Украине говорят открыто и прямо (смотри новость "Больше неопознанных дронов, больше краха, больше гражданских конфликтов, больше войны"). Для этого в Украине будет "наращиваться производство дронов в разы".

А это самым негативным образом будет влиять на цены на недвижимость. В первую очередь, в Москве. Но не только. Потому что украинские дроны атакуют и другие российские города. До которых способны долететь. Например, уже были зафиксированы атаки на Белгород, Воронеж, Курск. Спрос на недвижимость в городах, подвергающихся атакам украинских дронов, неизбежно будет снижаться. Зачем покупать недвижимость, которая может пострадать от атаки дронов? Не важно, существенно пострадать, или не очень. Важен сам факт – недвижимость может пострадать. Этот фактор пока ещё не слишком заметен на графиках цен. Но, со временем, его значение будет явно возрастать. Всё больше и больше. Всё больше и больше. И пока не видно адекватного ответа на эти угрозы со стороны российских властей.

P.S.: Помнится, в Крыму в 2014 году можно было видеть плакаты с надписью "Что дальше? Да хоть камни с неба. Мы на Родине!". Кажется, это время пришло. Нравится?

===

Оригинал статьи на сайте FinNews.ru. Если нравится статья – пожертвуйте на развитие канала (форма "Юмани" доступна по ссылке) кто сколько может, и подпишитесь на канал. Или только подпишитесь на канал. Можно подписаться на наш канал в Телеграм и/или в Вконтакте.