Почти всем уже понятен и привычен обычный ипотечный кредит, который предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье. А вот обратная ипотека позволяет превратить имеющееся в собственности недвижимое имущество в деньги без физической потери этого имущества.

Обратная ипотека — это финансовая услуга, достаточно трудная для понимания. Зародился данный вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать только в 90-е годы, после того как в 1989 году Federal housing administration вышла на рынок со своим обратным ипотечным кредитом (Home equity conversion mortgage). Обратный ипотечный кредит выглядит следующим образом: собственник закладывает свое жилье и начинает получать от кредитора деньги по определенной схеме (например, в виде периодических платежей). Эти платежи образуют сумму основного долга. Начисляемые проценты также прибавляются к основному долгу, погашать такой кредит не надо. При наступлении определенного заранее оговоренного события кредитор обращает взыскание на залог и из вырученных денег погашает кредит. Оговоренным событием, позволяющим кредитору обратить взыскание на залог, обычно являются согласованный сторонами переезд владельца в квартиру меньшей площади или в дом престарелых, а также смерть владельца или истечение срока кредитования, если кредит был срочным. Помимо этого, кредитор имеет право обратить взыскание на залог в случае дефолта заемщика. Дефолтом в этом случае являются такие обстоятельства, как возникновение задолженности по налогам на недвижимость, отсутствие страховки на заложенную недвижимость, ненадлежащее техническое состояние залога.

Как показывает практика, даже там, где кредитование вообще и ипотечное кредитование в частности широко развито, людям не всегда понятна концепция обратной ипотеки. Зачастую заемщики пытаются выплачивать этот кредит, то есть берут деньги только для того, чтобы тут же отдать их с процентами. Также люди не всегда отдают себе отчет в том, что они «проедают» имущество, которое в противном случае могло бы достаться их наследникам. Учитывая, что заемщики – люди пенсионного возраста, как правило, обладающие ограниченным кругозором в области финансовых инноваций, высока вероятность того, что они вступят в отношения, суть которых не вполне понимают. Для пенсионеров, которые с большой вероятностью покинут свой дом в недалеком будущем или планируют оставить свое жилье детям-внукам, обратная ипотека может оказаться не самым эффективным источником дополнительного дохода.

Существует несколько типов обратных ипотечных кредитов.

Срочный – такой кредит обеспечивает заемщику серию ежемесячных платежей в течение оговоренного срока (обычно 3-10 лет). По окончании срока или в случае смерти заемщика, если она наступила до окончания срока кредита, кредитор получает основной долг, проценты и, если такое предусмотрено договором, часть стоимости дома и/или прироста цены. Ежемесячные платежи определяются исходя из лимита и срока кредитования и процентной ставки, по которой предоставляются средства.

Бессрочный – аналогичен срочному кредиту, рассчитывается на срок до достижения заемщиком возраста 100 лет.

Пожизненный – по такому кредиту заемщик получает деньги на протяжении всей жизни, независимо от того, продолжает ли он жить в доме или покинул его (например, переехал в дом престарелых).

Хотя обеспечением упомянутых выше кредитов, как и в случае «обычной» ипотеки, является недвижимость, их риски различаются принципиально. Основной особенностью обратного ипотечного кредита, очевидно, является то, что с течением времени задолженность не погашается, а увеличивается, при этом платежеспособность заемщика в этом виде кредитования не играет роли. Кредитор не рассчитывает на регулярные платежи по погашению кредита, а ожидает, что кредит будет погашен средствами, вырученными от продажи залога.

Если кредит берется на определенный срок, то по окончании этого срока кредит должен быть погашен – как правило, за счет продажи или обмена на меньшее обеспечивающего жилья. Короткий срок означает большие ежемесячные выплаты, но срок погашения кредита может наступить, когда заемщик еще не хотел бы переезжать в меньшую квартиру или в дом престарелых. Как правило, у такого кредита выше начальные расходы на выдачу - оценка недвижимости, страховка, подготовка договора и т.п., и обслуживание. Если начальные расходы ложатся на заемщика (в счет кредита), то он оказывается должен немаленькую сумму, еще ничего не получив на руки. И на эти начальные расходы тоже начисляются проценты. Повышает стоимость кредита для заемщика и специальное ипотечное страхование, при котором убытки кредитора будут погашены страховой компанией.